保利丰商场营销推广全攻略.ppt

广州市世联房地产咨询有限公司 二零零三年八月二十四日 营销全攻略 核心竞争力 营销全攻略 麻雀型客户： 重要程度：核心客户，占绝大比例； 区域来源：首要来自于本区； 经济实力：手头较宽裕，会有些闲钱； 判断依据：地产投资经验少、感性、有肓从心态、易受利诱和情景感染； 行业阶层：广泛，尤其是中下阶层（本地农民、小生意人、家庭主妇……） 购买可能：趋向于总价30万元以下物业 ； 大鳄型客户： 区域来源：较广泛，甚至来自于外地； 经济实力：经济实力雄厚，财大气粗； 经 验 值：地产投资经验丰富，心态成熟冷静，注重长线投资； 判断依据：精明、理性、地产投资经验较丰富； 行业及阶层：专业地产投资人、富绅、中产阶层、企业为主……； 购买可能：本项目150万元以上商铺物业 ； 营销全攻略 核心卖点--究竟卖什么 形象定位—行业、形象、档次 消费形象定位 投资形象定位 营销全攻略 【产品攻略】调整的目的与方向 【产品攻略】二三楼散铺间隔设计要点 【产品攻略】首层商铺间隔设计要点 尽快完善解决临街铺位的合法开门问题。 101-112号地铺设置成复式独立铺位，不安装中央空调。 减少分摊公共面积，把实用率提高55％。 首层临街铺位尽快在完成内外装修后，尽快向外展示。 在原来已作调整的基础上再作修正。 备注：具体建议以书面文件提交。 【产品攻略】四楼商场间隔设计要点 暂以毛坯方式招商，不做室内装修，待正式招商一段时间后再视情况而定。 只安装消防喷淋及烟感系统。 预留安装烟道位置。 备注：具体建议以书面文件提交。 【产品攻略】行业定位 首层： 头铺：零售业品牌及连锁店； 内铺：时装、饰品、精品、化妆品、眼镜、运动用品、文具康体用品等； 二/三层：百佳保利丰分店； 四层：时尚青少年消费行业优先，其次为中西餐饮、娱乐康体、金融证券等； 备注：详情另案提交。 【产品攻略】分区推广 营销全攻略 【百佳攻略】借势出击 目的与作用 为项目推广作出重要的实体支撑。 为项目推广塑造必要和坚实的市场信心。 强化项目投资价值。 【百佳攻略】主要操作方式 返租10年利润分成=发展商一次性返还5年租金 + 百佳每年固定利润分成 【百佳攻略】争取配合的事项 同意发展商带租约出售二、三楼， 同意公示百佳租赁本项目商场的租约（相关敏感条款删除）。 同意在不损害百佳利益和名誉的前提下，允许对有关百佳的背景、实力、经营理念等方面进行宣传炒作。 同意与客户签订租赁协议； 同意发展商以百佳名义每年向客户支付利润分成金。 同意为本项目定制购物券。 备注：相关操作方式须得到律师明确的法律安全保证。 营销全攻略 【品牌攻略】品牌物业管理战略顾问 品牌物业管理公司对商业成功经营的关健作用； 物业管理公司知名度对商用物业销售具有重要现实意义； 本市品牌物业管理机构建议： 怡高物业顾问； 第一太平，戴维斯； 世邦魏理仕； 中海物业； 保利物业； 营销全攻略 【按揭攻略】首期、按揭年限 “六成十年按揭” 营销全攻略 【推广攻略】推货策略/思考 【推广攻略】推货策略/判断 【推广攻略】推货策略/步骤 【推广攻略】中原招商配合 首层招租和四层招商方案须于9月下旬前定出。 加快首、四层招商工作进度，最好能在11月下旬前定出相关租赁意向单位。 营销全攻略 【促销攻略】 高回报+低风险的全民投资计划 【促销攻略】高回报+零风险的全民投资计划 操作方案： 首层商场：三年投资利润分成，回报率7％： 二 三 层：10年投资利润分成，二层回报率7％，三层回率8％； 【促销攻略】具体方案/二三楼 做百佳东主即买即收租，完美的多种投资回报套餐组合 方案一：10年利润分成=首期提取5成利润 + 百佳5年固定红利分成（5+5、7+3、8+2） 方案二：10年利润分成=10年红利全部一次性提取 【促销攻略】方案一 【促销攻略】方案一/实例（5+5方案） 例：三楼A23铺，建筑面积10m2 实收单价：1万元/m2 ；总价：10万元，年回报率：8％；返租10年； 销售面价：50万元； 付款方式：6成10年； 总回报额：40万元；计价时先减去头5年红利分成：20万元； 折实楼价：30万元 ； 首期楼款：12万元； 申请贷款：18万元；10年期月供额：1919元/月； 后五年利润分成（20万元）分五年返还，年均返还4万元，约3333元/月； 月收入3333元-月供款1919元=赢余1414元； 即：头五年除以租代供外，更可获利润分红1414元； 【促销攻略】方案一/实例（7+3方案） 例：三楼A23铺，建筑面积10m2 实收单价：1万元/m2 ；总价：10万元，年回报率：8％；返租10年； 销售面价：50万元； 付款方式：6成10年； 总回报额：40万元；计价时先减去头7年红利分成28万元； 折实楼价：22万元 ； 首期楼款：8.8