化解地块高容积率的方式研究.ppt

化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段 影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积 提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用 提升容积率手段2——超高层研究 影响容积率因素——楼宇高度 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196； 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅； 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较 超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式 超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30% S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用 超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制在150米，低于47层（要么100米要么超高150米） 超高层的梯户组织形式——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响 超高层的梯户组织形式——三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元） 超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士 超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大 由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。 提升容积率手段3——功能转换 利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力 提升容积率手段——功能转换 销售型写字楼设置的背景 前期结论回顾 本项目销售型写字楼发力点 合肥写字楼客户分析 销售型写字楼定位 销售型写字楼建筑规划建议 提升容积率手段——功能转换 住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求 区域内尚未出现公寓产品，主要集中在城市核心区，政务区目前公寓需求明显不足，且价格难以拔升到一线豪宅水平 合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块； 目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中； 区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。 如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户 偏大面积的总裁行政公馆——公寓单层平面1000~1500㎡，总体量约4万㎡ 提升容积率手段——功能转换 商业街——住宅下排布商业街是可行的增加容积率的方式，但增加效率有限 对于项目，提升容积率的手段很多，根据项目情况，有条件有先后的选择…… 参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下： 物业类型研判后，我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较 容积率变化：增加可售商业及可售写字楼，对项目容积率化解而言是非常有效方案 算账来看：规划带来的方案变化，将给项目盈利能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强 新方案是更佳方案：盈利提升、住宅档次提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的逻辑关系 THANKS！ 二期工程 一期工程 增加部分商业街 1、既能帮助项目增加可售物业且实现后期商业溢价； 2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业，能部分化解容积率压力； 3、但对容积率贡献有限。 （关于商业街的定位建议已于第一阶段报告中给出，在此不再论述。） 万象城 住宅底商形式商业街+部分社区商业； 增加可售商业面积，同时可化解部分容积率压力。 成都华润二十四城 北京中信城 以住宅、部分商业街、公寓作为一期回现主力 商业街不但可以为消化容积率做贡献，同时还可作为一种很好的现金流产品， 商业街 首选功能转换 写字楼、商业街 超高层 功能转换 偏大的行政公寓 1 2 3 1、多排布一栋超高写字楼作为化解容积率的首选手段； 2、排布部分商业街，增加可售物业，但对容积率的贡