开服装店的可行性分析报告_完整版.doc

开服装店的可行性分析报告　　近日以来，有选手说自己经营了一家服装店，问到服装市场如何进行投资或者扩大投资的问题?今天，为了帮助这一部分选手能成功创业，特在创业大课堂和大家讲讲服装市场的投资攻略，希望对准备开服装店或正在经营服装店的选手朋友们都有帮助　　对于服装市场来说，投资无疑是一门学问，市场的成功与否，关键在于投资的前期预算、考察等一系列的专业活动。 　　投资攻略投资七大要素 　　要素一地理位置便利的交通是选择服装经营商店的首要条件。 　　要素二流动客流流动客流是决定商店人气指数的主要因素。 　　要素三前期预算计算一下店铺的租金，以及第一批产品所需费用。另外，考虑三个月之内的流动资金。 　　要素四服装定位了解你所选择的品牌定位。是以男装为主还是以女装为主，以精品品牌为主还是以杂牌为主，商店所卖服装的定位非常重要，它决定了你的客户群。 　　要素五商店定位具体了解你所选择的商店的定位，以及你所处的楼层定位。 　　要素六内部环境内部环境决定了该商店的远景发展，因此软硬件设施是吸引客户及消费者的重要因素，整洁的购物环境、人性化的设施将为你争取到更多的顾客。 　　要素七配套服务配送、发货渠道、进货渠道、物业管理良好的配套服务也是吸引商户加盟的关键。 　　确定方向 　　要分清商圈的类型。首先是全市型的商圈，本地人和外地人都会去;其次是区域型商圈，一般是紧跟流行趋势，时尚节奏较快的年轻人、小型批发市场摊主和一些淘金者爱去的地方。第三则是社区型商圈，一般是居住区的底商，吸引的则是周边居住的消费者。 　　商圈调查 　　客点即百货商尝大卖尝大型公园、地铁、轻轨等的交汇点，交通枢纽也是聚客点，调查的同时要考虑它使用的频率，因为使用频率决定了人流量。还有就是大型公园和广尝商业街等。 　　了解环境，进行商圈调查很有必要。投资人从报纸上可以得到一些资料，另外，在选定一个地址之后，可以去规划院查，基本上五年的规划都有，旁边什么时候拆，盖什么楼，包括容积率、楼层的高度等等。要掌握周边的变化，因为投资一个房子，商业是50年，非商业是70年，必须眼光长远，了解以后的规划。 　　专家支招之服装商户篇，之一租摊位前的准备考察服装批发商场的基本情况，包括环境、租金、摊位面积大孝人气、交通等。 　　了解目标顾客群 　　商业规划决定投资方向 　　1、什么服饰最流行? 　　2、你的顾客收入多少? 　　3、顾客的数量? 　　服饰的定价 　　成本加成定价法按商品的成本加上若干百分比的加成(预期利润)定价。 　　公式单位商品价格=单位商品总成本(1+加成率)。这种方法是应用得最普遍的一种定价法，计算方便，且在市场环境稳定的情况下，可以保障经营的正常进。 　　售价加成定价法即以商品的最后销售价为基数，再按销售价的一定百分率来计算加成率，最后得出商品的售价。 　　公式单位商品价格=单位商品总成本(1-加成率)。在售价相同的情况下，用这种计算法算出的加成率较低，更容易被认为定价合理。 　　计算商铺回报不可回避的几个问题 　　计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法、租金回报率法、还有IRR.法(内部收益率法)，但不管怎么计算，以下几个问题不可回避，需要算细账第一要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。 　　第二要考虑物业管理费。再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利事调整的因素，投资人要算清楚自己是否承担得起。保险这个要素常常是国内投资人不太考虑的，因为目前我国保险的品种还不够多，但这却是投资人应谊考虑的因素。当然还有契税问题。 　　此外，作为投资人的商铺业主，要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条非常重要。必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支付的时候要拿得出琅行，否则会非常被动。 为满足各自经济利益，甲乙双方本着互惠互利、平等合作的原则，达成合约： 一、乙方应具备如下基本前提条件：（1）乙方对该专案已经完成书面可行性建设方案与商业实施方案；（2）该项目已经中国政府同意并批准进行建设与经营；（3）乙方对该项目具备合法、独立的建设权与经营权；（4）乙方能够独立落实并完成项目投资各项基本实施条件并提供办理的相关手续；（5）乙方对于向甲方（投资人）就该项目所提供的相关书面档的真实、合法与有效性能够承担法律责任，并有经济实力与甲方共同完成投资合作过程中所发生的经济成本； 二、在乙方提供相关项目资料后，甲方认为乙方有能力满足上述第一条款的所有内容，则开始执行如下协议条款： 三、甲方与乙方就-----------项目合作，项目投资总额为--------亿元人民币，乙方需甲方对该项目投入前期资金------亿元人民币； 四、甲乙双方约定项目合作期为-----年； 五、甲乙双方合作，甲方认可对该项目投入现汇为合作条件，乙方认可以自