西安某国际中心可行性研究报告(终稿)_完整版.doc

**·**国际中心可行性研究报告 目 录 第一章　总论 - 2 - 1.1 项目概况 - 2 - 1.2 项目提出的背景及建设必要性 - 3 - 1.3 项目主要技术经济指标 - 5 - 第二章　市场前景分析 - 5 - 2.1 项目功能分析 - 6 - 2.2 项目功能布局、绿化与交通 - 7 - 2.3 项目市场分析 - 9 - 第三章　项目定位 - 13 - 3.1 主题定位：引领都市新生活，打造西安新地标 - 13 - 3.2 功能定位 - 13 - 3.3 市场定位 - 14 - 第四章　投资估算和资金筹措 - 15 - 4.1 投资估算 - 15 - 4.2 资金筹措 - 18 - 第五章　财务评价与社会效益分析 - 18 - 5.1 项目经济效益分析 - 18 - 5.2 项目投资风险分析 - 20 - 第六章　结论 - 20 - **·**国际中心可行性研究报告 第一章　总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目说明 建设内容：将现状**饭店进行增值改造，建设为一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·**国际中心。 **·**国际中心主要包括：20,000平方米左右的商业、特色餐饮中心和商务会所，分布于建筑的一～八层；50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九～二十八层，以实用简约的小户型公寓为主，面积在30～70平米左右，可满足居住，商务及酒店经营等多种需求。 1.1.2 项目位置（参见图1） **·**国际中心地处**中心，紧邻**桥，现址原为**饭店。交通便利，周围旅游景点、名胜古迹众多，大专院校林立，商业网点遍布。 1.1.3 用地现状（参见图2）：原址为**饭店，占地12.43亩，现有建筑面积14700平方米，现有建筑大部分建于70年代。拟将对现有建筑进行增值改造，建设**·**国际中心。 1.1.4 周边现状（参见图3）：西侧为长安路，北侧为规划路及长安大学附小的实验楼，东侧为西安市育才中学的校园，南侧紧临即将改造的**俱乐部，**俱乐部规划为26层。 1.1.5 环境介绍 ■ **：**距钟楼约3公里，是以“**十字”为中心的区域，北至南二环路，南到纬二街，东迄翠华路，西至朱雀大街。 ■ **位于南部文教科研区，地理位置优越 ，大专院校云集，亦是西安重要的商业圈。 ■ 根据西安城市建设规划，**将位于旧城和长安区新城之间，为整个西安市的商业地理中心,具有极高的发展和升值潜力。 ■ 根据史书记载及周易卦相的风水学说，**在历史上位于西安地区的“九五至尊，飞龙之位”，西安古城的中轴线南侧，是最尊贵的地区。 ■ **所在的中轴线两侧东西对称地建有两座规模宏伟的寺观，西面是道教的玄都观，东面是佛教的兴善寺。有极高的历史重要性及房地产市场卖点。 ■ **地区大专院校及科研机构林立，具有浓厚的人文气息。 1.2 项目提出的背景及建设必要性 **饭店始建于1972年，位于西安市南郊文化、旅游、商贸中心，北临西安市南二环路，环境优美、交通便利。自建店以来一直是接待全国大中型业务会议和市、区人代、政协会议的主要饭店之一，为西安的经济建设，为陕西的旅游文化交流事业，对外宣传陕西、宣传西安做出了巨大的贡献。但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变和消费群体的演变，**饭店陈旧落后的设备、设施、不尽合理的结构、布局，日益成为**饭店发展和参与旅游服务市场竞争的严重障碍。 首先，**饭店受原有建筑结构、布局所困，造成1700平方米的餐厅和大礼堂长期闲置，没有发挥其应有的作用。其二，饭店客房是1970年代左右建成的不带卫生间的普通客房，虽多次改造，用两间改一间、三间改两间的形式变成标准客房。但与市场需求相比其装修、装潢陈旧、房间布局不尽合理等问题仍十分突出，影响饭店的经营，令住店旅客不很满意，顾客回头率下降，使饭店声誉大受影响，经营也因此受困。其三，饭店除住宿、餐饮外，没有其它与住宿、餐饮相配套的旅游娱乐、健身、商务中心等服务项设施，服务功能单纯，服务项目单一的局面，制约了**饭店的市场竞争能力，也制约了公司更进一步的发展。另外，从西安市酒店业的整体环境来看，西安市目前旅游酒店数量过剩、酒店客房出租率下降，许多饭店相互压价竞争，出现了靠为酒店拉客源以从中牟取差价的“二房东”，削价恶性竞争、行业利润率下降，使整个行业进入一个无序竞争的恶性循环之中。 设备设施陈旧、客房结构布局不尽合理、酒店整体服务功能单一、西安市酒店业竞争的日益加剧，使**饭店目前的现状难于适应发展的需要，必须投入资金对其进行改造。西安市商业中心的南移，**商圈的逐步成熟，则为投资改造提供了商机。**饭店所在地区商业发达、毗邻高新技术开发区。南有好又多超级市场、**国贸大楼，北邻南二环路、工业品展览馆、陕西国际展