圆中园房地产项目可行性研究报告_精品(完整版).doc

房地产项目可行性研究报告 目录 调查人员声明 1 第一部分 项目总论 2 1.1项目背景 2 1.2项目概况 3 1.3可行性研究报告编制依据 7 1.4可行性研究结论及建议 7 第二部分 市场研究 9 2.1宏观环境分析 9 2.2全国房地产行业发展分析 9 2.3本市房地产市场分析 9 2.4板块市场分析 11 2.5项目拟定位方案 13 第三部分 项目开发方案 15 3.1项目地块特性与价值分析 15 3.2规划设计分析 16 3.3产品设计建议 17 3.4项目实施进度 21 3.5营销方案 22 3.6机构设置 23 3.7合作方式及条件 24 第四部分 投资估算与融资方案 25 4.1投资估算 25 4.2融资方案 33 第五部分 财务评价 36 5.1财务评价基础数据与参数选取 36 5.2财务评价（方案1） 36 5.3财务评价（方案2） 38 5.4财务评价结论 38 第六部分 不确定性分析 40 6.1盈亏平衡分析 40 6.2敏感性分析 41 6.3风险分析 42 第七部分 综合评价 44 7.1社会评价（定性） 44 7.2环境评价（影响及对策） 44 7.3公司资源匹配分析 44 第八部分 研究结论与建议 45 8.1结论 45 8.2建议 45 第九部分 附录 46 9.1附件 46 9.2附表 46 9.3附图： 47 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分 项目总论 1.1项目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。　　优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。　　而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。 1.1.1项目所在区域发展情况 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。 拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施。浏阳生物医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济区，使长沙这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和生物产业创业之都。 1.1.2项目发起人及发起缘由 本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设，该公司是在长沙市浏阳市