07年8月昆山房地产市场月度研究报告.doc

07年8月昆山房地产市场月度研究报告 目　　录 PART　1　宏观房地产发展形势 总体供求形势 1.房地产投资——增速加快 2.新开工及竣工面积——增幅平稳 3.供应结构——结构性矛盾依然突出 4.销售情况——空置下降，销售与竣工面积比上升 价格态势 1.土地价格——上涨远高于房价 2.商品住宅价格——涨势不减 最新政策解读 1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 2.金融：全国各地银行纷纷收紧个人住房贷款发放。 PART 2　与房地产市场关系重大的经济、城市建设等动态 区域经济 1－7月昆山经济重要参数 城市建设 1. 昆山成为国家生态园林城市试点市 2. 前进西路等中心老城区改造进展迅速 3. 环城滨江景观带建设启动 4.昆山参评“中国人居环境奖”成为全省唯一一个推荐参评城市 房地产政策 1. 昆山整治房地产市场秩序、 2. 建设局行政审批提速 PART 3　8月昆山市场总体情况分析 土地市场分析 1.07年上半年供应情况分析表 2.8月成交地块明细表 3.与06年相比，土地成交量呈下降趋势 4.昆山周边乡镇领跑土地成交市场 二、销售及供应分析 8月销售前10排行榜 各区域进入销售前10及前20名项目分布情况 7、8月总体供应情况 7、8月供应量对比分析表 7、8月成交量对比分析表 三、二级市场特点分析 1. 淡季不淡，成交活跃，总销售量与7月相比增长明显。 2. 供应结构：90平米左右的小户型是市场主力。 3. 价格：稳定之中小幅上扬。 4. 市场格局：各板块多点开花，花桥板块活跃，呈异军突起之势。 5.个性概念楼盘表现抢眼，业绩不俗。 6.精装修市场供应逐渐增加 7.大型商业蓄势待发，下阶段上市有集中扎堆态势。 PART 4 竞争性楼盘研究分析 华敏世家花园 绿中海 吉田国际 佑林泰极 弘基础财富广场 PART 1宏观房地产发展形势 总体供求形势 1.房地产投资——增速加快 今年1-6月住房投资增长加快。国家发改委公布的数据显示，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%。其中全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；经济适用住房投资292亿元，增长34.4%，增幅比一季度回落7.2个百分点，占住宅投资的比重为4.2%。 1至7月份，房地产开发投资同比增幅高于固定资产投资增幅。同时，相比6月份28.5％和5月份27.5％的数据，房地产开发投资上涨势头 2.新开工及竣工面积——增幅平稳 1－6月全国房屋施工面积17.14亿平方米，同比增长21.9%。其中，住宅施工面积13.40亿平方米，增长22.9%；房屋新开工面积4.49亿平方米，增长18.4%，比一季度提高7.8个百分点。其中，住宅新开工面积3.75亿平方米，增长20.9%。房屋竣工面积1.49亿平方米，增长11.1%，比一季度提高1.7个百分点。1-6月全国90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资19.5%。1—6月，商品房销售面积2.79亿平方米，同比增长21.5%，增速比一季度提高8.7个百分点。按用途分，商品住宅销售面积2.54亿平方米，增长22.5%；办公楼销售面积544万平方米，增长21.6%；商业营业用房销售面积1656万平方米，增长5.8%。上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及今年一季度1.71的水平，其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾尚未缓解截止到7月末，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长0.5%。其中，空置商品住宅6250万平方米，下降5.4%。 二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格涨幅最高，达16.2%，涨幅比一季度高7.3个百分点。令人深思的是，这一涨幅已经接近房价涨幅度3倍二季度涨幅6.3%，比1季度高0.7个百分点。?其中，涨幅较高的城市仍然是深圳、北京，以及后来居上的北海，其上涨幅分别为14.3%、9.5%、12.5%。 值得注意的是，新建商品房价格同比上涨高于平均水平，达6.4%，涨幅比1季度高0.4个百分点。其中，普通住宅、高档住宅销售价格分别上涨6.8%和7.1%，涨幅分别比1季度高0.6和0.3个百分点；经济适用住房销售价格上涨1.4%，涨幅比1季度低0.5个百分点。　《意见》是1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发与我国住房制度改革相关的重大政策文件。《关于深化城镇住房制度改革的决定》1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》住房社会化、商品化的改革方向停止福利分房在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。从文件级别来讲，它高于此轮房地产宏观调控中