透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素.docVIP

透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素 摘要：近几年,石家庄市房地产开发日趋看好,需求活跃,房价涨幅在07年和09年都分别居全国前列,房价的变化成为购房者最关心的话题。从石家庄市近年房地产发展的基本情况,我们可归纳总结房价变化特点,分析影响房价波动的主要因素,进而提出平抑房价的几点建议。 关键词：房地产;价格;特点;影响因素 从2003年起,石家庄的楼市就以较快的投资增速持续、快速地发展,开发投资力度不断加大,商品房销售红火,增势强劲,预售行情持续看涨,房地产投资成为石家庄市经济发展的一个亮点。 一、近几年石家庄市房地产发展情况 近几年来,石家庄市房地产经历了较快的发展,投资总额、投资增速都屡创历史新高,即使是在08年遭遇金融危机的情况下，石家庄市的房地产市场也得到了较快的恢复和反弹，在开发项目、销售面积和销售价格上都得到了较快的增长。 在销售面积上，从石家庄市房管局的相关数据和分析来看，2009年1-12月，市区商品房成交面积494.65万㎡，商品住房432.05万㎡，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住房供求增量比=0.91：1。2010年1-2月，市区商品房成交面积71.4万㎡，商品住房60.83万㎡（含经济适用住房2.34万㎡），同比分别增长158.7%、178.65%，商品住房供求增量比=1：0.46。商品住房供需基本平衡，基本能够满足群众的购房需求。 在销售价格上,则表现为量增价涨。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡，12月份成交均价为4101元/㎡，同比增长11.17%，月环比增长0.29%。2010年1-2月，市区商品住房（含经济适用住房）均价为4063元/㎡，同比增长12.39%。从每月的成交均价看，市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势，总体较为平稳，没有出现大起大落的现象。 以上数据说明,目前石家庄市房地产市场总体情况向好,开发规模扩张迅速,投资、开工、销售同步增长,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,市场整体仍处于健康、有序的发展态势。 二、当前石家庄市房地产价格成交特点 1.以火车站为中心、直径2公里内的楼盘价格为最高点,并由高到低形成梯级价格圈向城市外围递减。 由于级差地价的差别,市中心的土地开发成本相对高于城郊用地,销售价格也有别于城郊项目的价格,销售起点较高。据调查,处于2公里范围内的“金世界”,其目前的销售均价为6500元/㎡,而“金正?缔景城”的均价更是达到了7300元/㎡;一环和二环之间地区的房屋均价每㎡基本在4000元到6000元之间，而二环之外的地区每㎡基本在3000元到4000元之间。 2. 住宅价格稳中上扬,各城区涨幅不同。 石家庄市房屋均价2006年为2072元,2009年则为3897元,而2010年1-4月，市区商品房成交均价已经上升到4570元。这几年石家庄市的房地产市场基本上也是和全国其他城市一样，只能用一个“涨”字来形容。但具体到各个城区，房价涨幅又各不相同。在六城区中,桥东区是全市房地产开发投资的热点区域,以住宅投资为主,全市住宅成交价格也以桥东区为最高。截止到2010年1月底，市内各区均价分别为：桥东区5268元/㎡，裕华区5055元/㎡，新华区4946元/㎡，长安区4886元/㎡，桥西区4765元/㎡，高新区4330元/㎡。 3. 受中央和地方政策调控，房屋价格短期内出现一些波动 由于受宏观政策的调控，2008年以来石家庄市的房价出现了一些波动，快速上涨的势头得到了一些遏制，房价出现了一些回落。另外，石家庄“三年大变样”和“城中村改造”政策使得这两年省会土地供应量大量增加，在这些新增土地上的住宅项目在2010年也将会陆续上市，使得省会房产供应大量增加，这都将会影响到目前的房价，并将有效遏止目前房价快速上升的势头。 4. 形成商品房、经济适用房和廉租房三级住房价格体系,基本满足了百姓多层次的购房需要。 2008年以来,石家庄市经济适用住房开工的项目有安苑小区二期，总建设规模36万㎡，4123套（含312套廉租住房）；珍极小区，总建设规模5.2万㎡,627套(含326套廉租住房)；明珠花苑二期，总建设规模13.8万㎡,1326套(含177套廉租住房)。另外，从石家庄市房管部门获悉，目前省会建华苑、于华苑和太华苑三个廉租住房项目也已开工建设，年底可竣工廉租住房4809套。今年，全市共建设完成廉租住房6630套。目前,石家庄市已形成商品房、经济适用房、廉租房的三级住房价格体系,基本上满足了各类购房者不同层次的消费需求。 三、房地产价格上涨因素分析 综观近几年房市的发展变化历程,石家庄市房价一直保持平稳走高的状态。石家庄市房价之所以继续上升,主要受以下因素的影响: 1. 房屋综合质量提高 住房质量的提高抬升了房价。突出表现为:房屋由多层向高层