调研报告-群租问题研究.doc

群租现象 近年来，在我国的大中城市，特别是上海大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”，就是多人合租一套住房的现象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果上海市人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“群租”问题。我国城市畸形的高房价条件下，是一个必然的结果高房价、低收入将城市、将带入一个“宿舍时代”不以我们的意志法律的规定现在的房价已经严重背离了我们的平均收入水平，在没有政府介入，政府提供廉租住房，“拼房”就是一个必然的选择，不论法律是否允许。目前，“群租”问题愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于经济原因。高房价导致中低收入者的居住条件急剧恶化，特别是刚步入职业生涯、缺乏经济积累的年轻人，现在上海的房价已经严重背离了当地的工资水平，以现在年轻人普遍的薪金水平，他们中的大多数可能在相当长的时间里要过“群居”生活。高房价不仅使中低收入的年轻人被迫选择了“群租”，而且也使房租的价格相应上升。道理很简单，也很正当，因为房屋的投资人要获得一个合理的投资回报率，要获得一个能够反映房屋出租市场正常供求水平的房租水平，这是市场规律在发挥作用，无可厚非。高房租也促进了“群租现象”的蔓延。 有人将这种现象归咎于黑中介或房东的“黑心”。其实有需求才会有供给，只要是双方在信息对称的情况下自愿达成的契约，就应该得到保护，居住这种要求是要多正当有多正当的要求，有什么理由立法禁止呢？是高房价、是低收入迫使人们选择了“群租”，房东的心再黑，哪个人又会刻意地选择和陌生人一起去无尽烦恼的“群居”生活呢？ “群租”的只是打工仔和打工妹，更多的是白领廉价房租是众多白领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力大房型租赁价格的持续低迷导致越来越多的投资者借助于分割出租来平衡收支，群租现象在上海市区众多新建小区内出现。业主或者二房东将厨房、卫生间在内的所有房间都用简易木板隔开，分别以500元至1000元不等的价格出租。“房间越多，月租收入越高，因此群租在业主、房客双重推动下一下子流行起来。”“群租”肯定会产生一系列的问题小区房客人数逼近居民人数今年6月，居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户，小区常住居民有1600余人，房客却达到了1200余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。租房的多以白领、附近公司职工为主。一户房间一般被分割成7间房，最多被分割成了10间房间，人数最多的则住了18个人。安全、消防隐患相应增多 小区人数骤增，让居委会、物业部门措手不及，随之而来的各种隐患显而易见。群租房客的增多，还渐渐加重了小区业主的不安全感。“对面一间房住了这么多人，每人的上班时间从不固定，电梯里每天都会看见陌生人面孔。” 更令人不安的是消防隐患。这么多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾，后果不堪设想。电梯运营、清洁管理等隐患问题也陆续出现。目前由于群租房引发的法律问题有很多，承租人之间的纠纷就是一大类。由于群租人数众多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。既是法律问题也是社会问题 　　群租如果演变成“家庭旅馆”，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况。而社区内群租现象也难管，易带来社区安全隐患。所以，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。前阶段上海有关政府部门专门组织打击群租现象，可是这在法律上很难定夺。“说得小点，就是房东将房子多出租给了几个人；说得大点，有房东变相将房屋作为家庭旅馆的嫌疑，如果这样，就是居改非了。因此，很难界定。” 一定要靠立法来制约“群租”行为？ 上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“群租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。 “在正常情况下，150-200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金。房租与房价出现了巨大的落差，出租给他人不如将房屋群租给他人获利高，业主自然会将房屋分隔群租。”顾骏说。 按照上海市政府法制办城建法规处提供的数据，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万。60%以上的外来流动人员，和外地来沪发展的白领、刚毕业的大学生等对低价租赁住所有着旺盛的需求，选择市中心区域的群租房更可省却一笔交通费用。 “如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前