万科集团房地产开发全套流程（内部资料）.doc

目 录 第一章 房地产开发程序简介 1 第二章 房地产开发公司的设立 6 第一步 房地产开发公司设立的法律程序 6 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 6 第三章 土地使用权取得流程 6 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 6 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 9 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 9 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 10 第四章 房地产开发阶段 10 第四步 立项和可行性研究的法律程序 10 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 11 第五步 规划设计和市政配套法律程序 11 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 12 第五章 项目建设阶段 12 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 12 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 14 第六章 销售经营阶段 15 第七步 销售经营阶段的法律程序 16 第七项 销售经营阶段的相关税费 16 第七章 物业管理 17 第八步 物业管理阶段的法律程序 17 第八项 物业管理阶段的相关税费 17 附录： 房地产开发专业术语 18 第一节 面积类 18 第二节 价格类 20 第三节 实务类 22 第四节 管理政策类 30 第一章 房地产开发程序简介 房地产开发是前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（）持有建设工程规划和施工许可证；（）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，应当符合以下条件：（）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（）已通过竣工验收；（）拆迁安置已经落实；（）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（）物业管理方案已经落实。 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 运用“投资项目概预算系统”编制标底 开标会 定合同、写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 1、小区内线路委托设计； 2、委托施工 3、配电施工建工程验收 4、设备安装及验收 5、送电 1、通知区园林局绿化办 2、交绿化费 3、绿化施工 1、按道路方案进行施工 2、市政办事处养路队验收 1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收 2、到市政监建所下水报装 3、规划设计 4、竣工验收 1、到热