龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告.doc

龙港仪邦奥特莱斯广场 项目可行性研究报告 仪邦集团有限公司 二零一二年三月 目 录 摘要 4 第一章 编制依据、项目选址和建设目标 7 一、编制依据 7 二、项目选址 8 三、项目建设目标 11 1.项目主体部分 11 （1）“中国礼品城” 11 （2）龙港仪邦购物中心 12 （3）浙南新天地 14 2. 配套服务设施 14 第二章 项目机遇背景 16 1、契合国家现代服务业发展规划 16 2、符合区域发展规划 17 （1）有利于浙南区域现代服务业集群发展 17 （2）与苍南县产业发展规划对接 18 （3）契合苍南县发展规划 19 （4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇 22 （5）符合龙港发展规划 23 （6）有利于完善区域商贸业布局 25 第三章 项目产业前景及体量可行性分析 26 一、项目产业前景 26 1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好 26 2、区域内消费规模巨大 27 3、区域内非购物类消费潜力巨大 28 4、相关商业品牌的需求旺盛 29 二、项目体量可行性分析 30 第四章 项目投资运营方背景 33 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式 33 二 、仪邦集团商业运营能力 38 第五章 项目投资及运营方案 41 一、项目投资建设方案 41 1、项目前期投资建设方案 43 2、项目建设和招商阶段投资建设方案： 44 二、项目组织管理方案 45 三、项目运营方案 46 1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案 47 2、礼品城交易市场运营方案 49 四、项目运营成功的市场基础 49 1、“中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持 49 2、项目所在区域的坚实市场需求依托 50 第六章 项目社会经济效益 53 一、投资拉动效应 53 二、产业平台效应 54 三、结构优化效应 54 四、城市形象提升和功能完善效应 55 五、税收和民生效应 56 第七章 项目财务评价及资金筹措 58 一、项目销售和运营财务分析 58 二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率 60 三、项目投资额和资金筹措 61 第八章 环境保护分析和节能分析 64 一、环境保护影响综合分析 64 二、项目节能分析 65 1、分析依据 65 2、项目及能源供应情况 66 3、能源消费量测算 67 4、项目节能措施评估及建议 68 第九章 项目风险分析 70 一、微观经营环境风险 70 二、宏观经济波动风险 71 三、过度竞争风险 71 四、风险防范 72 第十章 研究结论及建议 73 一、研究结论 73 二、项目正式实施前的建议 74 1、产业政策配套到位 74 2、有关规划对接及时 74 3、为项目开发运营提供必要支持 74 摘要 本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。中国礼品城在龙港开业10年来，已经顺利完成了一期和二期的工程建设和一期工程的开业，市场不断繁荣，目前已经发展成为影响全国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。 随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转型，以及龙港城市化的提质扩容，为龙港礼品城的发展带来了更大的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方案，计划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划设计，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础上引入新的商业业态，将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱斯广场”，使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。 项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合业态包括连锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种新型现代商业业态。 龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将主要由“中国礼品城”、“龙港仪邦购物中心”、“浙南新天地三大部分组成： “中国礼品城”：总建筑面积约10万平米，布置在目前的礼品城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”、“中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。 “龙港仪邦购物中心”：总建筑面积约14万平米，布置在礼品城二期和后