前期物业管理存在的问题及解决方法.doc

华中科技大学文华学院 毕业设计（论文） 题目：前期物业管理存在的问题及解决方法 2013年 5 月 30日  目录 摘要 1 关键词 1 1. 前期物业管理的概述 2 1.1 前期物业管理的界定 2 1.2前期物业管理的含义 2 2. 前期物业管理的内容 2 2.1 物业管理的早期的介入及其作用 2 2.2 制定物业管理的方案 3 2.3 物业的承接与验收 4 2.4 物业的集中入伙 4 2.5 物业的装修管理 4 3. 前期物业管理存在的弊端 5 3.1 前期物业管理招投标制度还不健全 5 3.1.1 相关制度不规范，存在法律漏洞 5 3.1.2 建设单位存在违规操作 6 3.2 物业承接查验中存在的不足 6 3.2.1 物业服务企业在承接查验中左右为难 6 3.2.2 承接查验中物业服务企业的责任问题 7 3.3 物业服务企业与建设单位及业主之间的矛盾问题 7 3.3.1 物业服务企业与建设单位之间的矛盾 7 3.3.2 物业服务企业与业主之间的矛盾 8 3.3.3 建设单位与业主之间的矛盾 8 3.4 物业服务企业承担太多的职责，而保障制度不健全。 9 4. 前期物业管理应采取的解决方法 9 4.1 规范前期物业企业的选聘制度 9 4.2 加强对建设单位主导地位的监督 10 4.3 物业服务企业妥善处理与建设单位及业主之间的矛盾 10 4.4 加强前期物业管理常识宣传，完善前期物业管理的相关法律 11 5. 结 束 语 11 参考文献 12 致谢 13 前期物业管理存在的问题及解决方法 摘要 前期物业管理是整个物业管理活动中的起始阶段,是物业管理中的重要环节。物业管理行业中存在的困惑和纠纷往往引发自前期物业管理中的问题。前期物业管理中存在诸多问题，其中最为突出的问题是业主、前期物业服务企业的合法权益难以得到维护，以及建设单位与物业服务企业之间存在母子关系带来的诸多弊端[1]。对这些突出问题，现行的《物业管理条例》等规定还不能妥善解决，我国的前期物业管理制度还需进一步完善。 本文主要是对前期物业管理概述、含义、前期介入作用及前期物业存在的一些问题进行简单的叙述，并重点是对前期物业存在一些问题采取相应措施，对物业的发展做一个浅析，希望更多的朋友能够认识到前期物业的问题，如何去更加的完善物业管理，使更多的人受益于物业这个行业。 关键词：前期物业管理 纠纷 弊端 浅析 1. 前期物业管理的概述 1.1 前期物业管理的界定 《物业管理》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业管理服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。也就是说前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务企业为止[2]。 1.2前期物业管理的含义 前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。　　对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。 2. 前期物业管理的内容 2.1 物业管理的早期的介入及其作用 物业管理的早期介入是指物业管理服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。早期介入包括物业管理的策划阶段和前期准备阶段。前者是房地产开发商作为主持者，聘请有关物业服务企业的主要负责人和主要技术人员或者社会上的物业管理专家。后者的主持者就是房地产开发商聘请的物业管理服务企业[3]。 物业管理早期介入有以下几个方面的重要作用：一是物业管理的早期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患。物业的设施人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期物业管理中可能出现的问题考虑周全。同时，从设计阶段到物业的建成还有较长的一段时间，这期间可能技术或者生活水平提高使设计方案落伍。物业管理者在长期的实践工作中对物业出现的各种问题都比较清楚，对其提出的建议是可以对物业带来不必要的麻烦。 二是物业管理的早期介入有助于物业服务企业顺利接管物业。物业管理早期的介入也是为了熟悉物业实际情况，参与其中