2010_世联_商业案例集[突破陌生_主题打造_特色打造].ppt

商业案例研究 区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处，自驾车20分钟到市中心，公汽30～40分钟到市区。 区域背景： 所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所、卖场； 该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集团、纳米科技、中石化等10多个高收入企业消费群体； 政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的地铁经过该项目； 深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套；其中餐饮占到了34%的比例 万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）：60-120元/㎡ ，平均租金75元/㎡ 经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有所调整，从租金水平来看只有餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上升到了62% 调整变化 ① 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60 元/ ㎡ ③ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。 万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大，只有餐饮娱乐业态经营成功 万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意更不好做，社区没有什么人住阿降了些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。 ——万科城C5区女装商户王女士 这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭吃。 ——巴蜀滋味轩刘老板 与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。 ——立美窗帘郭女士 之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一部分改做美容SPA了。 ——欧莱斯整体橱柜马经理 2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售，相互呼应。 商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。 通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建立商业氛围和增加投资者的信心 万科城风情步行街案例总结与借鉴 愉景湾位于香港大屿山东北部，经过20多年的开发，由一个城市远郊毫无配套的陌生区域发展成为香港著名Resort高尚住区 由于愉景湾区域陌生，首期推出10%的花园洋房树立项目形象，同时靠50%的低总价高层公寓吸引投资客户，靠40%高性价比洋房吸引自住客户 伴随社区的成熟，配套建设也呈现出一定的阶段性：先建设满足居住需求的社区级配套，中期建设提升区域价值的城市级配套，最后根据发展需要建设多样配套 随着社区的不断成熟，愉景湾D-DECK——以异国特色餐饮为主题、全港最大环海露天美食区投入运营 深圳COCOpark时尚广场位于深圳福田区CBD商圈，定位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心 总建筑面积：85000㎡ 开