盘锦市港汇广场A组团项目可行性研究报告.doc

盘锦市利港置业有限公司 港汇广场A组团项目可行性研究报告 项目地点：兴隆台区友谊街与泰山路交口西北角 编制日期：二0一0年十月十二日 目 录 前言 1.1 报告编制的目的 1.2 报告编制的主要依据 项目开发环境分析 2.1盘锦市概况 2.2盘锦市经济发展状况 2.3城市建设及发展 2.4国内房地产市场回顾 2.5 现阶段房地产市场政策导向 项目概况介绍 3.1 地块位置介绍 3.2 项目拟建物业规模 项目营销战略 4.1 项目优劣势分析 4.2 项目定位 4.3 项目营销推广策略 项目建设条件 5.1 项目交通状况 5.2 建设场区条件 项目建设方案 6.1 总体规划布局 6.2 建筑方案设计 6.3 结构设计 6.4 公用配套设施方案 6.5 安全防范 6.6 人力资源配置 6.7 项目工程一览表 项目实施进度计划 7.1 项目总体规划 7.2 项目实施进度计划 投资估算及经济效益分析 8.1 投资估算 8.2 投资收益 8.3 敏感性分析 风险分析及对策 9.1 市场风险分析与对策 9.2 经营管理风险分析与对策 9.3 金融财务风险分析与对策 结论 前言 可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区域内典型项目的调研等。通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是的原则，编制出本可行性研究报告。 1.1 报告编制的目的 （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的。对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。对项目决策及其实施的优化提出建议。对项目进行投资分析和风险分析。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见〉盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。总面积4 071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2°以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。盘锦市境内有大、中、小河流21条，总流域面积3 570平方公里。其中，大型河流4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1 784亿立方米。中国第三大油田——辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12个油气生产单位。盘锦市苇田收割面积55 608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源蕴藏量约4万吨～5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。土壤在11月中旬开始冻结，下旬封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。终霜为4月上旬，初霜为10月中旬。盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。区、县共辖19个镇、10个乡(含1个民族自治乡)、27个街道办事处。各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。全市户籍总人口128.2万人，比上年末增加1.1万人。全年出生人口9042人，出生率6.97‰；死亡人口4653人，死亡率3.59‰；自然增长率3.38‰；计划生育率97.53%。全年城市居民人均可支配收入14907元，比上年增长22.1%；城市居民家庭恩格尔系数为31.6%。全年农村居民人均纯收入6391元，比上年增长11.9%；农村居民家庭恩格尔系数为45%。 全市城镇单位从业人员451329人,私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。城镇登记失业率2.2%。暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。几个人口较多的少数民族依次是，满族38 001人，朝鲜族11 307人，蒙古族5 914人，回族4 113人，锡伯族744人。全市共有星级宾馆14家，旅行社37家，国家A级以上景区7家。全年接待国内外旅游者76