YS04 投资估算〔简〕.ppt

工程概况 主要表明工程的结构特征，如基础形式及深度、内外墙材质及厚度、梁柱形式及材质、采暖方式等，以便估算人员选用相应的单位投资估算参考指标。 工程造价及费用组成 由单方指标和各项费用占造价的百分比组成，并区分土建、上下水、电气、采暖等部分列项，如表3－１所示。 单方指标和单方指标的百分比可作为投资估算价格及其单方造价的对比依据； 各种费用占造价的百分比可作为调整人工费、材料费、机械费和其他各项费用以及换算各地区取费标准的计算依据。 表3－１ 工程造价及费用组成 项目 单方 指标 各种费用占造价的% 人工费 材料费 机械费 其他 直接费 直接费小计 管理费 其他 间接费 利润 工程总造价 314.99 6.95 60.73 5.12 7.23 80.03 11.15 4.59 4.23 其中： 土建 249.57 6.21 58.32 6.62 8.36 79.51 10.50 5.43 4.56 水卫 16.83 4.96 77.50 1.34 1.12 84.92 8.32 3.95 2.81 电气 19.68 8.18 64.73 2.12 3.34 78.37 11.81 5.66 4.16 采暖 28.91 5.34 73.11 0.68 2.03 81.16 7.36 7.76 3.72 土建部分分部构成百分比及主要工程量 土建部分分部构成百分比及主要工程量由每平方米工程量占直接费的百分比组成，并区分为基础、结构、屋面、门窗、楼地面、室内装修、外檐装饰、脚手架及其它工程等部分。 每平方米工程量指标 每平方米工程量指标主要用于估算新建工程主要工程项目的数量，即采用相应工程量指标乘以新建工程的建筑面积，求得新建工程的主要工程量数据。 同时，这一指标还可以用于估价人员调整换算与新建工程不相符的工程量和单方造价。 占直接费的百分比指标，可作为估价人员调整换算分项工程和单方造价的依据。 工料消耗指标由每平方米耗用量、每平方米金额和每万元耗用量组成，并区分为定额用工和材料消耗两大部分。 估算新建工程所需的主要工料数，按每平方米耗用量指标乘以新建工程的建筑面积计算，并作为估价人员调整人工费和材料费时使用。 每平方米金额指标反映每平方米建筑面积所含的各种主要材料的金额，根据这一指标，可求出参照工程当时的材料单价，即材料单价等于每平方米金额除以每平方米耗用量。 每万元耗用量指标乘以新建工程的投资金额即为投资所需的主要工料数，可供初步设计阶段估算工程造价时使用。 运用投资估算指标进行投资估算的步骤： (1) 熟悉新建工程的施工图纸和施工现场，计算出该工程的面积，并列出该工程的概况（结构特征），然后从单位投资估算参考指标中，选择工程结构特征最为接近的工程作为参照工程。 (2) 比较参照工程和新建工程，对其中不同的分项工程加以换算调整，使参照工程更近似于新建工程。 (3) 用新建工程面积乘以换算后的参照工程单方造价，求出新建工程的总造价。 〔注〕 在运用单位投资估算参考指标进行投资估算时，应当注意分析新建工程与参照工程的不同之处，并按实际情况加以调整。 考虑到可能出现工程设计变更和市场因素发生变化的情况，应依据参照投资估算出单方造价后，增加“不可预见费”。 2．概算指标法 计算公式为： 固定 建筑 设备 其他 预备 资产 ＝ 工程 ＋ 投资 ＋ 费用 ＋ 费用 投资 投资 式中， 建筑工程投资，根据工程项目结构特征一览表，套用概算指标或大指标（每平方米建筑面积造价指标）进行计算。 设备投资中，标准设备按交货价格计算，非标准设备按非标准指标估算，国外进口设备按离岸价格计算（其中运杂费、手续费等按一定百分比加计）。 其他费用，按主管部委、省、市、自治区的取费标准或按建筑工程费的百分比计算。 预备费用，按建筑工程、设备投资和其他费用之和的一定百分比计算，一般取上述之和的5％～8％。 二、无形资产投资估算的方法