棚户区改造春泽名苑小区开发建设项目可行性研究报告.doc

第一章 申报单位及项目概况 一、项目申请报告编制的依据： 1、《中华人民共和国行政许可法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、、《中华人民共和国招标投标法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、《黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)》 7、《国务院关于投资体制改革的决定》国发[2004]20号 8、《企业投资项目核准暂行办法》国家发改委令2004年第19号 9、《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》省政府令2004年第4号 010、《黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)》黑发改投资[2006]50号 11、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号 12、《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》国家发展改革委、建设部 投资[2006]1325号（包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》） 13、项目开发单位提供的有关技术资料 二、项目申报单位概况 棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街5号，主营业务是房地产开发。公司自1998年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了11年。企业注册资本2000万元。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是由自然人韩春东投资或控股成立的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，主要投资项目有：齐齐哈尔天增小区1号4号楼、齐齐哈尔财险大厦、齐齐哈尔景新小区1号2号住宅楼、齐齐哈尔寿险大厦、齐齐哈尔新华组团1-7号楼、齐齐哈尔馨园小区1-7号楼、齐齐哈尔怡军小区1-11号楼、齐齐哈尔市富拉尔基区繁华小区1-12号楼、讷河市建安小区1-6号楼、甘南庆南小区等住宅综合楼开发建设项目10项，总建筑面积343000平方米，完成投资5亿元,上缴利税4581万元，工程质量合格率达到100%，并多次获得市优质工程奖，工程优良品率达96%。现在企业年开发建设能力为150000平方米。 齐齐哈尔市交通房地产有限公司现有职工45人，有专业技术人员17人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产有限公司有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，以一流的设计，一流的工程质量，完善的楼房建设和良好的服务，为改善居民的居住环境，提高人民生活质量，为客户打造满意的产品，为地方经济和社会快速发展，为加快小康社会建设做出更大的贡献。 三、项目概况 （一）项目名称 棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目 （二）项目负责人 于长虹 （三）项目建设的背景 1、房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。 针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令2007年第39号)、《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干