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我国房地产业的现状、存在问题和未来发展
时间:2009-1-2 17:15:49 [发表评论]
最近几个月,中国房市引起了社会各界的极大关注。同时,由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整,因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何?存在哪些主要的问题?其未来的发展趋势和走向又怎样?这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。
一、我国房地产业的现状
应该说,从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个 “拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:
1、泡沫成分开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降
2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示,继多个月份出现涨幅回落之后,今年5月份,全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。
2、成交量萎缩,空置率上升
与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,房市成交量大幅萎缩,商品房空置率大幅上涨。统计显示,今年1月至5月,上海月平均成交面积为83万平方米,而2007年月均成交面积为174万平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米,虽然环比4月份增长8%,但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米,环比下滑22%,只相当于去年同期成交的三成。
2008年上半年,深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据,2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米,环比下降30.3%,同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示,今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米,与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%,而与2006年同期相比降幅更达52%。
3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大
目前,我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。
4、市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加强,实力较小的房企很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地款。二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源,一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,由于利率提高,一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是,一些中小房企不具有品牌竞争力。六是,大型房企更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度。
5、房地产中介经营困难
由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
二、我国房市的主要问题
从我国房市的发育、发展过程来看,我国房市的主要问题是:
1、市场发育不良,泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响,导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%~8%,而中国房地产的利润率高达30%~40%。而按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2001年增长41%,2002年增长56%,2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3~5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10~20倍。由于在前期获取了巨额的暴利,使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下去,拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平
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