容积率与物业类别 房产论坛.doc

、容积率与物业类别 房产论坛,装修论坛,业主论坛. G {2 d新浪乐居- w5 T4 Y: [5 c1 q充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 # J T1 L) ]0 p; S6 n- ^+ y `- v1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 新浪乐居! u3 j. i9 R8 i4 a$ u2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 新浪乐居论坛( B o x X% _$ g2 S3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 新浪乐居论坛$ N3 r* A1 a: D4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在 0.8－1.0时也可以考虑叠加别墅（3－4层）；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房（4－5层）； 房产论坛,装修论坛,业主论坛% s??M( ^, d( A5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 买房,购房,装修论坛,房产论坛2 \. {; B6 ]; z( Y6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 ( t9 ]0 n) N- j新浪乐居7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 % }* N- E5 e8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 + A9 \ N. {/ 9．容积率3.0－6.0，高层项目（19－33层，楼高100米以内）。 , ]6 M4 j( y6 w10．容积率6.0以上，摩天大楼项目 . t* O! A+ g6 e6 a0 \( ?买房,购房,装修论坛,房产论坛# Q! K5 m, W) G买房,购房,装修论坛,房产论坛　注：按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 % o) K% ? L8 }6 O新浪乐居2 _; z) A* h6 i) j( D, S四、容积率与物业类别的综合运用 0 p$ L0 J- C新浪乐居6 o4 t. I买房,购房,装修论坛,房产论坛1．各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。 8 I C N. E! I+ c% Q2．参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。 4 H* R$ m0 I房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛* G6 I, E5 S! F五、最佳容积率的相关理论模型 5 @% M2 v q买房,购房,装修论坛,房产论坛8 `7 }0 E) G1 ?1、理论基础 7 y1 x( B6 E1 R5 b) i- t9 W买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛* H7 n) P% ~! J) T在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。 新浪乐居5 n4 Y- h1 |, _* t6 [ S; B3 X( N8 o: U j M6 o新浪乐居论坛一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积——容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。 5 M |8 S+ {?????z3 j9 G# y- y4 r g p f新浪乐居论坛2、土地增值模型 新浪乐居论坛 }% h J: O* N5 C??t/ d$ T在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主