房地产法2012最新终极小抄.doc

房地产法 土地使用权的终止 1.因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。2.土地使用期限届满前，因国家需要收回，根据情况给予补偿。3.因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被强收。4.因土地的灭失而导致土地使用权的终止。 发包方的权利：发包的权利、监督的权利、处理的权利、法律行政法规规定的其他权利 发包方的义务：维护土地承包方的土地承包经营权；尊重承包方的生产经营自主权；为承包方提供必要服务；组织农业基础设施建设；法律行政法规规定的其他义务。 承包方的权利：土地承包经营权；土地承包经营权的流转；承包地被占用、征用时依法获得补偿的权利；法律行政法规规定的其他权利。 承包方的义务：维持土地农业用途；保护和合理利用土地；法律行政法规规定的其他义务。 土地承包经营权流转原则 1.平等协商自愿有偿，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。2.不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。3.流转的期限不得超过承包期的剩余期限。4.受让方须有农业经营能力。5.在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 土地用途管制制度的原则 1.严格保守基本农田，控制非农业建设占用农用地。2.提高土地利用率。3.统筹安排各类各区域用地。4.保护和改善生态环境，保证土地的可持续利用。5.占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；⑤实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。 基本农田的保护 实行基本农田补充制度；禁止破坏基本农田；禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田；实行基本农田地力等级评定制度；实行基本农田保护责任制度。 国家可以划拨或出让、租赁土地使用权 农村集体所有的土地已征收为国有；国家已依法收回国有建设土地使用权；国有荒山荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。 可作抵押的集体土地使用权 1.乡镇企业建筑物所占用范围内的集体土地使用权2.集体荒地，其前提是土地使用权已进行登记，并实行了承包经营，同时经发包方同意。 房地产相邻权的种类 因使用林地、通道，或通行而发生的相邻关系；因相邻环境保护而发生的相邻关系；因险情危害而发生的相邻关系；因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度的功能 1.产权确认功能。必须具备A房地产登记机关是法律规定的机关，登记程序由法律设定。登记的薄、册、证、状采用法定的形式。B房地产登记对房产的权属状态进行实质性的审查2.公示功能。是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。3.管理功能。是指房地产登记所具有的实施国家管理的功能。 地产权属分类（按登记的时间和内容不同分类） 1.初始登记。国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地建设用地使用权。2.变更登记。土地所有权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权登记、主要用途变更登记和注销登记。（变更登记具有分散性、经常性、多样性的特点） 私房继承的条件 必须有被继承人死亡的事实；被继承人留有合法的遗产（房屋）；必须有继承人 我国国有土地的范围：①城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 我国现行土地制度的特点 1.国家实行国有土地有偿出让或保持少量必要的行政划拨。2.土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物质。3.国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。4.建立系统的等级制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。 土地使用权禁止转让的法定情况：①以出让方式取得土地使用权，未达到