财富广场全程推广营销提案.ppt

地段 多纬交通：多线直达城市中心 太原小店区，政府规划重点区域 物业类型：商业+住宅综合体 物业及服务： 高端管理及服务 城市区域价值： 客群 使用者 产品 项目周边企事业单位+ 小企业主 配套：两大商业圈+周边服务配套 短期旅游购物 时尚高端消费人群 购买者 区域中产投资者 地缘性居住/投资者 精品住宅 品牌商业 第三空间 工作关系的纯居住使用 企事业单位的招待所 项目价值体系全图 GINGDIAN JINGDIAN 培育品牌商业街区，改善形象，提高我市商业的品牌价值；培育品牌大型商贸服务企业，提高核心企业对社会商业资源的整合能力和带动作用；打造特色服务品牌，名店，提高消费服务能力；使之具有全省的影响力；引进著名品牌，提高商品档次。 品牌战略 JINGDIAN 针对本案周边主要竞争项目销售情况分析： “新城市花园”目前商业销售采用“一拖三”的销售方式，其中临街商铺29间只售出9套，销售情况不容乐观，地下商铺240套售出96套，商场57套剩余9套，总价在1770万以内，现已取得四证。 “佳合美地”1-3层底商，共15套售出4套，已取得两证。 执行战略 JINGDIAN 本案商业规划方案： 通过以上竞争项目销售情况分析，提出本案商业方案，以更加合理科学的规划实现项目效益最大化。 案一 一二层：“一拖二”整体出售 三四层：娱乐产业（ KTV、快餐、商务茶座等） 案二 一层：整体出售 二、三、四层产权小商铺大卖场招商服装、百货等 （示意图） JINGDIAN 商业定位：中高端零售商业体 专业商业物业管理 销售方式：采用高单价、低总价的定价策略，实现效益最大化 拟定一层单价￥39800，二三四层单价￥17500 实现总均价￥23000 产权商铺出售，回报率高于12% JINGDIAN 可执行依据： 本案临长治路，位于南内环商圈与亲贤商圈重合中心，周边梅园百盛、王府井百货、和信商业广场等大型商业体形成南城浓厚的商业氛围，借势新城市花园崛起的新商业版图，辐射人群大致范围北起南内环街，南至长风街，西起平阳路，东至并州路，该范围内包括30余个在售住宅小区，包括已入住居民，总户数估算25000户，辐射人群总量近8万，商业繁荣前景毋庸置疑。 客户购买动机 认同本案有升值潜力，注重居住环境品味及文化格调 认同本案的区域优势 认同产品规划设计功能并追崇本案的环境营造 附加值优于区域内其他个案 为本案性能价格比所吸引 JINGDIAN JINGDIAN 商业地产商铺分割法则 　1 、主题的原则 　　商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。  例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。  JINGDIAN 商业地产商铺分割法则 　2 、人性化的原则 　　商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。  3 、科学利用的原则 　　商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。  JINGDIAN 商业地产商铺分割法则 　 关于公摊比例过高的解决建议 　　商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电