锦诚明都小区物业管理方案(初步).doc

锦诚明都小区 物业管理初步方案 目 录 第一章 物业管理整体设想与策划 1 第一节 项目调研 1 第二节 管理目标——构建“文化社区” 4 －、倡导“全员参与”的管理文化 5 二、推广“平等互动”的服务文化 6 三、营建“和睦亲善”的社区文化 6 四、塑造“亲和人文”的环境文化 6 第三节 锦诚明都小区管理模式 7 第四节 拟采取的管理服务措施 8 －、实施“质量、成本双否决”运作机制 8 二、建立“加油站式”的员工培训机制 8 三、实现与大型住宅区的资源共享 9 四、建立“物业管理信息岛” 9 五、倡导开放式的管理服务 9 六、提供个性化的装修套餐服务 10 七、构建服务平台——客户服务中心 11 八、构建网络化的物流链——虚拟仓库 12 九、管理体系的全面整合和提升 12 十、致力于共用设施、设备的循环改进 13 第五节 管理目标及经营指标承诺 14 一、管理目标承诺 14 二、经营指标承诺 15 第二章 管理处管理模式、工作计划和物资装备 16 第一节 管理模式 16 一、管理模式 16 二、锦诚明都小区管理处组织架构 16 三、创建锦诚明都小区有效的服务价值链 17 第二节 工作计划 18 一、前期介入工作计划 19 二、入伙接管工作计划 19 三、正常居住期工作计划 20 第三节 管理处物资装备计划 20 一、物质装备计划 21 二、行政办公用品计划 21 三、维修工具计划 22 四、保安、消防装备计划 22 第三章 促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 23 第一节 销售预测及定位 23 一、锦诚明都小区销售分析及预测 23 二、锦诚明都小区销售对象定位 24 三、物业管理服务定位 24 第二节 销售的建议 25 —、招聘中年销售人员 25 二、建立团队激励体系 26 三、重视客户关系管理 26 四、实现客户承诺的统一 26 五、建议成立销售协调小组 27 六、建议提供毛坯样板房 27 七、建议组织专家授课的促销活动 28 八、引入电脑购房查询系统 28 九、签订物业管理合同 28 笫三节 配合销售的措施 29 一、提供物业管理咨询 29 二、提供物业管理培训 29 三、提供保安及保洁服务 29 四、提供有形展示 30 五、协助举办展销活动 30 六、开展业主意见征询 30 七、提供优质客户服务 30 第四节 费用的解决办法 30 第四章 管理人员的配备、培训、管理 32 第一节 管理服务人员的配备 32 一、管理处人员配备 32 二、管理人员配备方案及岗位要求 32 三、作业服务人员配备方案及要求 33 第二节 管理服务人员的培训 33 －、培训工作的指导思想 33 二、培训系统的实施运作 35 三、培训内容及目标 38 笫三节 管理人员的管理 40 —、量才录用，培养提升 40 二、默契合作，充分授权 41 三、定期考核，绩效为本 42 四、奖惩严明，优胜劣汰 42 第五章 财务管理及经费收支测算 44 第一节 财务管理 44 —、财务管理模式 44 二、财务管理措施 44 三、管理服务费及代收代缴费的收取 45 四、维修基金的管理和使用 46 第二节 日常物业管理经费收支测算 47 －、物业管理资金的筹措与使用 47 二、测算依据及说明 47 三、物业管理服务费标准的测算 48 四、物业管理服务费的盈亏分析 50 五、增收节支的措施 51 笫三节 社区便民服务及特约服务 52 一、我们的服务思路 53 二、服务项目 53 第六章 日常管理 55 第一节 前期介入 55 一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点 55 二、开展业主服务需求凋查 56 三、进行物业交付前的实操性工作 56 四、按规范实施接管验收 56 五、前期介入所需费用 57 第二节 业主入住 57 一、办理入住高效迅捷 57 二、入住期的便民服务措施 58 第三节 业主投诉处理 58 一、投诉受理 58 二、投诉处理 59 三、投诉回访 59 笫四节 安全管理 59 －、治安形式分析 59 二、安全管理的措施及对策 60 第五节 车辆及交通管理 61 一、对机动车辆的管理 61 二、对自行车的管理 61 笫六节 消防管理 62 一、消防管理目标 62 二、加强消防教育宣传和培训演练工作 62 三、加强二次装修的消防管理 62 四、建立锦诚明都小区消防快速反应分队 63 笫七章 物业维修养护计划和实施 65 第一节 物业维修养护管理 65 －、技术力量配备 65 二、基金使用 65 三、制度保证 66 四、建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案 66 第二节 公用设施设备的维修养护 66 笫八章 社区文化建设 72 第一