2011年5月西安酒店公寓市场解读.ppt

商务公寓——用途比较 服务式公寓——经营理念 客户群体：在一个有大量跨国公司的城市，如伦敦、纽约、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服务式公寓是除酒店外的另外一种供这些跨国公司高层人员居住的选择。尽管不同的市场的需求类型有所差别（商务或旅游），服务式公寓的客户多数来自跨国生产型企业的中层经理，或跨国资本金融集团的高级总裁 主要客源：服务式公寓最主要的客源是中长期外派的商务客，相比之下来自游客的需求较少。因此，临近办公、商务园区、或位于市中心交通便利的服务式公寓广受租户的青睐，由于长期外派的高级管理人员通常携家庭同住，因此家庭型的客户占据了中高端市场的相当比例，其中带小孩家庭倾向于居住在国际学校附近 配套设施：优质的服务式公寓自身或者依托周边能提供如同酒店的各种配套设施，如24小时商务中心、健身设施、因特网、保险箱、洗衣和烘干等 服务项目：典型的服务包括：房间清洁，代办日常琐事，出行或旅行安排服务，儿童看护服务等。尽管这些服务可能带来额外收入，维护这些服务所需付出的人员工资、成本也将增加。 服务式公寓配套设施和服务 服务式公寓配套设施和服务 普通出租型公寓 vs. 服务式公寓vs. 酒店 - 商业竞争模式比较 东道主 皇城壹号 ??(2)西安酒店的星级分布 ???? 西安乐居公寓酒店位于北高新核心地段，凤城一路与未央路交汇处御道华城B座。 一大一小1.5；1.3米 258 20平方米 家庭房（内宾） 大床1.5米 不可加床 228 15平方米 大床房（内宾） 大床1.5米 不可加床 188 12平方米 趣乐（商务间） 备注 定价（标准价） 面积 户型 服务项目：商务中心服务、 旅游票务服务、叫醒服务、无线上网公共区 房间设施：国内长途电话、拖鞋、雨伞、24小时热水、电热水壶、免费瓶装水、 独立写字台、 有线/卫星电视、吹风机（随叫随到）、液晶电视机、免费洗漱用品（6样以下） 餐饮设施：无 休闲娱乐：无 可接受信用卡类型：无 在经营案例分析：西安乐居公寓酒店 简 介 产品特点 附加服务 在经营重点案例研究：馨乐庭城中服务公寓 — 项目背景(1) 雅诗阁集团是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25,000套公寓单位。 2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金—雅诗阁公寓信托。2007年成立全球首个服务式公寓私募基金，基金总额5亿美金，为全球首个服务式公寓私募基金 雅诗阁集团旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭 雅诗阁品牌服务公寓是专为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，注重高端 盛捷品牌服务公寓是为欲在工作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓，可以带着太太、孩子一起 馨乐庭品牌服务公寓主打想要感受城市生活的商务和休闲人士，偏向更年轻的管理人员 雅诗阁品牌 盛捷品牌 馨乐庭品牌 雅诗阁集团 馨乐庭城中服务公寓 — 项目背景(2) 馨乐庭城中服务公寓前身是由陕西新趋势置业有限公司开发建设的“一朵莲花服务式公寓”，开发商原打算对物业精装修并进行散卖，项目还在建设过程中，在西安碑林区政府的促成下，雅诗阁集团于2006年4月与开发商陕西新趋势置业有限公司签订了为期10年的服务式公寓运营管理合同，并且按照雅诗阁集团的技术和营运要求进行装修。 2007年3月雅诗阁集团以约一亿元人民币收购馨乐庭城中服务公寓。馨乐庭城中服务公寓主要针对单身商务客户，以上海、北京等一、二线城市商务客户为主，客户以中长期居住为主，同时项目周边无高端住宅竞争，项目目前保持着80%左右的入住率。 该项目于2007年7月按照雅诗阁集团的技术和营运要求进行装修完毕，2007年8月1日开始试运营。该项目土地使用权限70年，性质为住宅用地。雅诗阁集团收购之前，陕西新趋势置业已获得特行许可证营业执照、卫生许可、消防验收等，以此从法律上该物业合法具有酒店经营权。 2009年6月服务式公寓私募基金“雅诗阁中国基金”从雅诗阁集团手中收购馨乐庭城中服务公寓。 馨乐庭城中服务公寓 — 项目信息 投资商 雅诗阁中国基金 雅诗阁集团 服务式公寓运营商 10,636 ㎡ 商务公寓建筑面积 10地上车位（长住客户单位车辆接送、短租客户通常出租车辆） 总车位数 1:0.06 车位比 精装修（包括所有家具、电器和软装） 装修标准 70年 土地使用权年限 12层（地上11层，地下1层） 层数 63% 得房率 162套 总套数 9.3 1 容积率 由服务式公寓和约2,500㎡商业裙房组成 物业构成 13,000 ㎡ 总建筑面积 1,397 ㎡ 占地面积 外部环境 项目地址为西安市碑林区竹笆市