2011年世纪城项目整体定位及营销策略报告174页【开创城市滨江公园生活价值的一极（下部分）】.ppt

基于整体定位思考下的亮点打造：增强底层架空层的作用，作泛会所，园林景观，休闲设施等用途使用 项目架空层： 增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间 架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受。 “一个中心，三个基本点” 借助中原各分公司已有的客户资源和地缘优势，中原湖南、中原广州和中原深圳 “三地齐卖”，开启全国地产销售崭新篇章。 第二个基本点：推广力度逐步加大渗透 第三个基本点：注重网络营销 1、网络营销目标：让本项目成为网络关注度最高的楼盘之一！ 2、具体指：热点楼盘和论坛排名前三甲。 3、实现方式：建议与知名主流房地产网站进行合作，形成品牌号召力。 4、通过品牌号召力获取诸多服务附加值，如看房日记、看房团、成长日记、文字链首页更新、硬广动态新闻发布等。 5、事件营销：制造影响力话题，炒作网络。 6、中原制定项目组策划专人专职维护网络营销。 营销中心内部打造要点：奢华，大气，将品质化进行到底，充分展现项目特色 样板房风格示意：地中海式风格 正式营销中心：是本案重要的价值展示窗口。建议在建筑造型、内部装修、以及外场绿化打造上需能够体现项目的大气、高端的品质 售楼中心外立面可采用文化石，木材等建筑材料营造项目特色，建筑造型上采用西班牙风情的坡屋顶、塔顶等建筑细节，彰显项目的高端品质与大气。 华润凤凰城 中建芙蓉和苑 与细节彰显品质，营销中心内部可以通过地面、墙体、展板、桌椅、装饰品等缔造尊贵，同项目自身形象统一。 一期样板间的选择：主要布置在2号栋，并设置在低楼层，做两套不同风格的 三房样板间 样板房及园林展示区 原则一：样板房设置于低楼层，保证施工进度能够配合营销节点 原则二：需靠近营销中心，便于设置人流动线 原则三：户型具有特色和代表性，属于主力户型 鉴于以上三原则，同时因为项目一期全部为三房户型，因此建议选取靠近售楼部的2#栋作为样板区，样板房为三房，并通过不同的装修风格吸引客户，展示项目价值与品质。 园林展示区如图中红圈区域所示为主 园林展示区 简约时尚：简约的形式营造一个淡定、舒适的家，在这无论是身体，或是心灵，都可以得到放松，带来的浓浓温馨。 样板房风格示意：现代简约风格 地中海风格特点：浓郁的爱琴海生活气息，阳光明媚，妖娆动人 样板房风格示意：美式风格 美式风格是一种混合风格，注重细节的打造，极具古典情怀，外观简洁大方，融合多种风格特点于一体，具有很强的品质感 项目整体推售策略 ——重新挖掘项目价值，构建新价值体系 ——把握关键节点，采取活动营销，制造倾城影响力 价值展示策略 避实击虚，高密度推售 活动策略 核心策略 配合策略 策略目标 以合理的销售价格，实现高溢价及资金快速回笼 渠道策略 ——渠道整合，深耕细作 【避实击虚】 ——基于对市场竞争思考下的制胜策略—— 考虑市场竞争项目推售时间，采取避实击虚策略，寻找市场空白点，快速出货 高密度推售，保持项目在市场上的持续关注度 【高密度推售】 目的是不断引起市场关注度，保持项目在市场的热度，由于频次，密度高，每次所推体量较小，容易制造“抢售一空”的火爆现象，同时也将对客户形成挤压效应。 为什么要进行高密度推售？ 本案通过推盘节奏的控制，完全可以，而且必须使用高密度的推售手法，持续性提高产品销售价格 本案能否实现高密度推售？ 原则上以一个半月一次为准，具体要配合工程节点以及蓄客情况。 高密度推售的频率控制 1 2 3 ——基于对市场竞争思考下的制胜策略—— 中原认为，本案住宅产品可通过外部公园景观与内部景观的结合，实现“栋栋楼王，户户观景” 1# 2# 3# 4# 7# 8# 5# 6# 9# 10# 11# 12# 14# 13# 15# 16# 17# 18# 19# 20# 21# 22# 一期住宅价值排序为：（根据景观、朝向、噪音、日照等打分） 内部景观单位17#18# 15#16# 外部景观单位 11#12#2#1# 利益实现最大化：现金牛产品入市炒热项目；一期明星产品拔高利润 明星产品 现金牛产品 17、18#旗帜 1、2、11、15、16#利润主力 主流三房：成熟市场中领导者，具有极高性价比，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 三房：具备差异性优势以及稀缺景观的高端 产品，形成项目标杆价值，实现高市场溢价。 1# 3# 4# 7# 8# 5# 6# 9# 10# 14# 13# 19# 20# 21# 22# 1 2 18 11 12 15 16 17 项目产品价格提升的策略思考：以明星产品强势入市，拔高项目形象与价值，提高客户心理预期，搭配现金牛产品，实现快速热销，炒热项目，制造持续影响力，同时实现资金快速回笼 婴儿产品 现金牛产品 明星产品 100.00% 985 　_ 110-13