汉庄小区房地产项目可行性研究报告.doc

1.总论 1.1. 房地产项目背景 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。本文通过对国内宏观经济和西宁市房地产市场发展趋势的分析，以 汉庄住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、项目 SWOT 分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操作方法。详细分析房地产项目投资开发及决策的特点，以及房地产项目的技术经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋势等因素对汉庄住宅小区项目开发的影响。 本文采用相关住宅小区项目建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。 1.2 房地产行业和房地产投资 汉庄住宅小区项目位于西宁市西川南路，属于房地产项目。所以在进行汉庄住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种特征和特点。 房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。实际上它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”；从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反映。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。因此，房地产作为一种不动产商品，与动产商品具有不同之处。 房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育用房等。地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、供气、供暖、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路交通等。房产和地产是紧密联系不可分割的，房屋必须建在土地上，土地的各项设施又为房屋主体服务，是房屋主体不可缺少的组成部分。房地产投资就是将资金投入到上述房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期在将来获得投资收益。房地产投资的基本目标是追逐高额利润，同时结合房地产业的特点，又有资本安全性、流动性等多重目标，这些都是房地产项目开发时所必须考虑的因素。由于在经营周期内，房地产收益的实现涉及许多不确定性因素，这些因素关系到收益能否实现，因此，房地产投资收益是一种不确定性收益。房地产自身特点决定着房地产投资具有投资资金数量大、合作性强、回收期长、投资风险大、回报率高和操作技巧性强等特征。 1.3 房地产项目的特点 工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型，作为房地产投资过程的产品，它在一定的时段内对三维空间拥有占有权，由此可以产生的住所和区位利益，即房地产的使用价值。与一般性工程建设项目相比，更具有复杂的特征。主要表现在以下几个方面： (1)区位的独特性。由于房地产具有地区性和不可移动性，所以房地产仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。在同一时间内，同一个三维空间内不可能出现两个房地产项目，因而房地产具有单一的独特性。土地是一种自然资源，当在一块土地上开发了房地产项目，则这块土地在一定时段内的使用权就从属于这一房地产商品了。因此，从这个意义上说，房地产项目具有不可复制的特性。 (2)占用资金大，投资周期长。房地产业是一个资金高度密集的产业，涉及面广，规模大，投资额大，一个项目投资动辄数千万、数亿甚至数十亿。并且建设周期较长，一般为 1 年–5 年。随着时间的推移，经济、政治、市场环境中的变化较大，这使得房地产项目开发过程中的不