2013.10月写字楼项目营销策划报告.ppt

欧洲陷入债务危机，美国经济持续低迷，对中国的出口行业形成严重影响，今年8月出口额首次出现负增长。 写字楼市场研究 河西写字楼区域市场分析 小户型公寓市场分析 河西酒店本来就不多， 项目周边的具有一定档次酒店数量，只有茉莉花国际酒店，时代帝景、玛依拉等几个。河西集中了高新产业经济、生态环境、市政务等各方面优势。随着大河西先导区的打造，市府-滨江新城板块的强势崛起，因商务活动、政务接待，旅游等带来的酒店需求巨大。 为了适应不同客户的使用需求，建议在平面设计时考虑合并单独使用的附加值，如： 每层设两个厨房 每户带独立卫生间，同时设立公共卫生间 设置既能通过定时的消防检查又能实现私家使用的通道面积 B栋小面积产品可多套联通使用。 首层大堂挑高设计，层高可在8米之间，体现气派及良好的商务空间； 非办公楼层层高度为5米——满足不同客户经营的需求（如餐饮、商务会所、多功能会议室等） 设备或转换层高度为3.5米——为多种使用功能作准备； 项目定价建议 写字楼价格除了考虑项目自身各个方面因素。更多的需要参考市场行情制订价格。 目前核心区在售写字楼一般价格在12000-16000元/㎡， 项目所在区域写字楼售价在9000~11000元/ ㎡ 区域内奥克斯广场、绿地中央广场综合素质都胜于本项目，如果本项目要取得竞争有利位置，必须以高性价比产品面向市场，所以价格要保持1000-1500元/ ㎡优势，结合项目正式启动销售的时间2013年左右，市场价格的变动。 建议项目整体销售实收均价定位为： 10000元/平方米 工程节点估算 项目工程进度估算 2013/5 2013/10 6月 达10层 7月30日 预售许可证 10月份 主体封顶 交房 2014/12 注：上述工程进度预计情况是对项目的初步判断，同时也是本营销计划制定的一个基本前提 。 营销推广计划 推售总策略： C栋专业写字楼 B栋写字楼 酒店 首先推C栋专业写字楼，一方面通过写字楼建立项目的知名度和形象，另外由于户型面积相对较大，销售周期长，需要提前启动销售； 后期工程进度达到一定程度后，C栋写字楼完成约60%加推B栋写字楼； 酒店到准现房或现房阶段销售。 下文将重点阐述C栋写字楼的营销推广方式，因工程进度不确定B栋写字楼和酒店只进行思路描述 写字楼推盘策略 C栋写字楼推售策略： 商业裙楼 商业裙楼并行 低楼层 中间楼层 高楼层 5-15层低楼层可分割销售 （小型企业） 16-22层楼层半层以上面积销售 （中型企业） 23-27层高楼层整层或多层销售 （大中型企业） 写字楼推盘手段 先低后高策略—— 考虑整层购买和多层购买的客户，预留高楼层部分，先主推低楼层。 分批分层策略—— 分批次从低至高推售楼层，第一批次先推售5个楼层，销售N个楼层，相应加推N个楼层。 按客户层级推售策略—— 根据不同客户的需求，适时推出相应楼层，如多层购买客户可自高楼层开始推售。 项目展示策略 策略一：兵马未动，粮草先行 策略二：细节武装到牙齿 品质不是吹出来的。 写字楼最关键的环节在于入口大堂、电梯前厅、公共过道等公共部分，宣传说法信不过，实物才是硬道理。 因此，本案的销售，需要将写字楼一楼的大堂、电梯前厅提前装修展示出来，让客户有很直观的感受。 有些部位是无法展示的，那么，我们怎么办？ 建材需要提前定妥，样品需在销售部展示。 设备不能展示的，提供品牌、规格、型号，进入合同。 项目展示策略 售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化； 售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等； 接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示； 泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。 售楼处由大门向内分：接待区、项目沙盘展示区、洽谈签约区、户型沙盘展示区、影音展示区、材料展示区、贵宾区、办公区共计8个分区。 各功能分区的自然流畅，满足客户接待流程的需要，同时实现自然的区隔。 售楼处功能展示及体验系统的打造 以快打慢，降低不确定性风险 写字楼本身去化速度较慢，为避免未来市场不确定性因素，要一炮打响，快速销售规避市场风险。 推售计划：建议以先适当低价（略低于均价或平均价水平）入市，推陈40%左右货量；待情况乐观及时调整推货及价格，把价格上浮1000，此时推货30%左右，待货量在计划时间内销售完，则上调价格1000元左右，如未能在计划内销完，则分析情况，并上缓调价。第四阶段推货量为全部剩余货量，价格的调整则视前期销售行情来定。 1 2 项目营销总策略 树立项目价值 客户挖掘 客户引导 品牌维护 蓄水期 开盘期 强销期 持销期 形象立势