无锡商业项目调研报告..doc

无锡商业项目报告 2011-11 目录 第一章 无锡概况 一、地理位置 二、经济发展 三、城市规划 房地产市场概况 一、房地产市场状况 二、房产市场环境特点概析 无锡概况 一、地理位置 “太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。 无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。我国民族工业的发源地之一，也是一座现代化工业城市素有“小上海”之称。是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。无锡下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。江阴的华西村被誉为“天下第一村”。 观山名筑华润悦府龙湖滟澜山万科金域蓝湾恒威中央领地常发清扬御庭金科世界城鼎牌五爱人家金科观天下香榭一品常工城尚城广益名品城二期街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等功能于一体。—108平方米 主力面积：20—30平主米 得房率：1F：45% 2F：38% 销售价格： 1F：6万多 2F：3万多 3、4F面积分割大，总价高。3楼价格在5万左右。 营销方式： 包租6年：每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。 现场状况： 现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。销售人员对于无锡了解模糊。主要诉求地段和大的主力店进驻。 优势： 1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。 2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。 3、人气较旺。 4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。 劣势： 1、档次不高：该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。 2、年限太久：2003年拿的地块。 3、竞争太激烈：周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。 4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。 （2）、五洲国际广场 项目概况： 该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。一、二楼商铺共计600间左右。 经营业态： 1F：品牌时尚区：黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。 2F：时尚潮流区：母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。 3F：电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡 销售面积： 面积范围：13—312平方米 主力面积：20-30平方米 销售价格： 1F：35000-48000 2F：24000 营销方式： 委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。后继根据市场行情1：9分成。 销售情况： 2011年4月份开盘，销售率在60%左右。 现场状况： 1、来人量较多。 2、售楼部不大，但整体气氛较好。 优势： 1、五洲在无锡有一定的知名度。其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。 2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。 3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。 4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。 5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。 6、广告宣传力度大。 7、政府支持。 劣势： 1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。 2、价格过高。 3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。 （3）、明发商业广场 项目概况： 该项目位于惠山大道与北环路交汇处。占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体主力面积为50平米负一楼和一楼均价为25000元/平左右二楼价格在1000-14000元/平三楼均价1000元/平VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。周边的配套没有建立起来，人气不足总占地面积20000平方米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放