集体建设用地使用权流转法律问题及研究.pdf

摘要 集体建设用地是相对于国有建设用地而言的一种土地存在形式，是指分布 于我国广大农村地区，由农民集体享有所有权的用于非农生产的土地。集体建 设用地使用权是长期存在于我国社会实践中的一项重要物权，但在立法与实践 中却未能得到明确认可。与国有土地上的建设用地使用权不同，集体建设用地 使用权的流转受到种种限制，其只能通过政府征收的方式才能间接进入市场流 转。 随着经济社会的发展，城市国有土地已接近穷尽的边缘，一味地通过政府 征用的手段来满足市场流转的需要受到合法性和合理性的双重质疑，已经不能 满足社会发展和城市化建设的要求。近年来，国家政策开始对集体建设用地倾 斜，对集体建设用地使用权的流转给予一定的空间，这无疑能为以后国家的立 法和实践发展做出巨大贡献。 本文除导言与结语外，共分六部分： 集体建设用地使用权和国有建设用地使用权地位平等，都是建设用地使用 权的下位概念。集体建设用地使用权的流转是集体建设用地使用权的市场化流 转，即集体建设用的使用权直接进入土地交易市场，而不需要通过政府征收。 我国当前集体建设用地使用权流转现象比较普遍，流转形式多样，流转程 度与经济发展水平相关。现行法律法规对集体建设用地使用权流转具有严格的 限制，只在例外的情况下允许被动流转。论文通过集体建设用地使用权直接流 转的利弊分析，肯定了集体建设用地使用权直接流转合理性和必要性。 集体建设用地使用权流转应贯彻同权同利、利益共享原则。在集体建设用 地使用权流转上存在诸多顾虑，主要涉及到耕地保护困难、政府财政减少、市 场运作不灵等各个方面。这些都不能成为阻止集体建设用地使用权市场化的理 由，其可以通过相关措施的落实来得到有效解决。 集体土地所有权主体制度的完善和落实，需根本上改革现有的集体土地产 权制度，实行农民集体法人化改造。改造后的农民集体法人享有集体建设用地 的所有权，实行所有权村级推定制度。同时，集体建设用地使用权流转应当符 合土地利用的总体规划和受到土地流转范围的限制，唯此才能更好的保障土地 的流转。 集体建设用地使用权流转的主体包括集体建设用地的所有人、集体建设用 地使用权人及第三人。流转的方式主要包括出让、转让、出租、抵押。流转程 序分为初次流转的程序和再次流转的程序，因流转主体法律地位的不同，两种 流转方式在具体环节上有很大的区别。 集体建设用地使用权流转收益的分配，可分为外部分配和内部分配。外部 分配主要指集体土地所有者和各级政府之间的分配关系。政府作为基础设施的 投入方，应可适当参与分配。内部分配则主要指集体土地所有者所获得的最终 收益在集体成员间的分配关系。未来制度设计中，要通过建立有效地资金管理 和监督机制，保障集体成员之间的分配利益得到实现。 关键词：集体；建设用地使用权；流转；利益平衡；利益分配 Il Abstract Ruralcollectiveconstructionlandisthelandform totheState．owned comparing land forconstruction inthe purposes，which broadChineserural scattering districts， ownedthe andcouldnotbeusedin by ofuseofrural peasants agriculture．The fight collective constructionlandisan real inChinese ithad