某城市花园前期策划方案.ppt

达利城市花园前期策划方案 2007年政策不断，市场屡受打击 2007二级市场：成交暴跌、供大于求 2007二级市场：消化率下滑、价格回调 2007宝安市场：成交萎缩、价格下跌 大势——银行放贷 大势——新盘分析 大势——供求关系 片区价值：航空城经济体布局 片区价值：案例—韩国仁川国际机场布局 片区价值：机场圈层产业与产业人数 片区价值：机场带来的巨大人流 项目情况分析 项目分析 地块四至 区域交通 片区楼盘分布 圈层竞争局势 三公里范围核心竞争圈 现有竞争楼盘分析——桃源居 项目基本情况：受90-70限制，本期桃源居的以双拼户型为主，除了82 ㎡两房单位，其他都是120 ㎡大户型或120 ㎡以上双拼大两房。 销售情况：从12日开盘到限制总共销售132套，销售率为33.2%；82 ㎡的 两房销售率为33.8%，双拼房的销售率为35%，大户型销售率为24.6% 客户情况：开盘当天到访客户大概80批，成交60多套，成交的客户中，南山客户占了40%，西乡和福永等片区的客户占40%左右，成交的客户中，大部分人是看中学位。 项目定位：片区最宜居社区，教育配套完善 项目基本情况：航程国际公寓是片区第一个公寓房，总共166套，户型面积小，面积为25㎡到67 ㎡的小两房，主力户型为42 ㎡的一房一厅。 项目定位：为航城片区第一个单身公寓。 销售情况：1月19号开盘，到22号为止共售出46套，销售率为27.9%，42 ㎡户型销售较好，有35%的销售率。 客户情况：到场的客户层次不高，买家普遍是周边工厂的中层管理员甚至有相当部分是普通员工。 5公里范围产业辐射圈 竞争楼盘分析——富通城 项目基本情况：近60万㎡的建面，社区配套完善，户型结构丰富，从单身公寓到大四房都有，产品品质量好。 项目定位：海HOUSE，海滨高尚住宅 销售情况：新一期推出为120 ㎡左右的双拼户型，价格为12000元/ ㎡，销售率为15%左右 客户情况：以西乡的自住客为主，部分南山的客户。 竞争楼盘分析——中粮澜山 项目基本情况：低密度豪宅，容积率只有1.1，项目为10万建面，以花园洋房和多层为主，外加部分小高层。项目的户型分布为108㎡的三房两厅到207 ㎡ 的六房三厅，主力户型是四房。 项目定位：顶级山体豪宅 销售情况：未售 客户情况：以南山和宝安中心区的到访客户为主，还有部分西乡福永等的企业主。 片区楼盘特征 个盘分析—金域豪庭 周边项目成交客户构成分析 片区典型客户深度分析 片区典型客户深度分析 入口细节体现公寓的高端 一层架空增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间 架空层园林设计 户型价值提升：错层跃式 价格定位 目标客户群价格测试 周边商业配套严重不足 周边的商铺分析 在项目周边商业配套不足、商业氛围也不够的情况下 优势： 受街铺影响较少，居住氛围好； 以集中商场提升价值。 商业招商具体建议 我们背后强大的团队 诚祝合作愉快！ 片区商业规划原则 商业布局与住宅环境的融合； 商业价值的最大化； 商业回收利润最大化； 我们建议采取“超市社区店＋生活配套店＋物流商铺”的形式 小型超市+特色食街 物流商铺、便利店、宠物医院、饮用水、美容美发等配套 + + 针对小区以及周边客户的需求 针对机场物流产业人群 + 首层 首层的临街铺+二层 客户群 组合业态 规模面积 2000m2左右 3000m2左右 + 面积合计为5000㎡ 小型超市 + 物流办公区域 劣势： 须考虑商场后期经营和返租压力； 大型商业招商难度较大； 一层裙楼小超市 约2000㎡ 街铺总长约250米 进深约13-14米 街铺+商场 物流铺街 会所 食街店 社区型小超市 物流街铺 目的性商务消费，辐身能力及聚客能力强，延长逗留时间 特色商务餐饮，有于休闲气氛的打造及升提项目形象 不同餐饮文化的踫撞，吸引周边商务客群及住客 商业街业态模块规划概念 特色食街——带动商业氛围 商业街业态模块规划概念 思维导图 Chapter 1 市场背景 Chapter 2 Chapter 3 客户分析 Chapter 4 产品定位 Chapter 5 营销策略 Chapter 6 中原资源 项目分析 国际生活 奢华享受 尊享国际优品生活 前卫风格 住宅规划 规划建议： 大户型定位 保证2/3大户型东南朝向并看一期园林，无严重对视。 中间多做架空园林，保证绿化率。 户型方正实用，做入户花园、错层阳台。 规划建议： 中小户型户型定位 以塔楼形式建设，增加可售面积； 户型方正实用，做入户花园、错层阳台。 保证每户没暗房黑房； 达菲 城市花园 国际都市化 现代简约建筑风