一样的增长不一样的故事金融地产投资策略海通详解.ppt

投资要点 主要观点：政策调控下持续增长的基础 主要观点：政策调控下实现增长的基础 主要观点：有利于行业集中度提高 ● 行业调控将有利于行业集中度的提高，优势企业将利用调 控带来的有利机会获得超常规发展 我们认为本轮行业调控将有利于房地产行业集中度的提高。我们预测在本轮调控中，一些资金实力较弱、土地储备不多的公司有可能遭遇到发展瓶颈，从而成为被并购的对象，资金雄厚、规模较大、管理先进的企业将利用调控创造的机会，充分运用资本市场的并购，获得超常规的发展，因此调控将有利于规模和资金实力雄厚公司的快速扩张 主要观点：房地产行业的并购将进入新阶段 ● 并购将成为房地产企业规模快速扩张的模式之一 我们认为随着股改的结束，证券市场并购将越来越频繁。房地产行业并购也将进入一个新的阶段。以往证券市场中发生的房地产上市公司并购行为都是被动的，通常是非上市的房地产企业并购业绩较差的上市公司，即转型房地产业，成功并购后，由于规模较小，业绩往往维持不了几年，然后又重新回归绩差股的行列，大部分并购行为都是以失败告终，只有少数成功的案例 房地产展望：政策预期 ● “国六条” 的出台，表明2006年房地产行业调控继续 2006年5月建设部等出台控制住房价格过快上涨的六条措施和十五条意见，住房供应结构和住房价格再次成为房地产调控的重点，同时加大信贷、税收和土地政策对房地产市场的调节作用 ● 2007年：土地供应、融资税收、交易等仍有可能出台相关 规范性政策 2007年土地、融资、税收、房地产交易等方面规范性政策出台的可能性仍然存在 房地产展望：房地产开发投资 房地产展望：住宅开发投资 房地产展望：住宅仍是拉动增长主要原因 房地产指数与海通指数比较 房地产投资策略：行业龙头和优势企业 ● 基于对2007年房地产行业宏观调控继续、房地产开发投资 增速放缓和住房供应结构继续调整的行业判断，给出2007年房地产行业中性的投资建议 ● 2007年房地产行业建议：首先关注优势企业的投资机会，主要包括行业和区域龙头（万科等市值较大的龙头，栖霞建设、中华企业等区域蓝筹）；其次是具有土地储备和区位优势上市公司（保利地产、北京城建、金融街等） 房地产上市公司业绩预测和投资评级 万科A（000002）并购将快速扩张的重要模式 ● 2006年万科土地和项目储备速度加快。 2000年万科项目主要分布在上 海、北京、深圳等6个城市，到2003年万科项目增加到十几个，2005年后万科项目和土地储备开始加速，2006年万科继续加快土地和项目储备，上半年新增36个项目，6月底按照万科权益计算的规划项目总面积为1565万平方米；三季度增加项目16个，权益规划建面新增430.6万平方米 ● 并购南都高起点进入浙江市场，实现长三角均衡布局，同时实现增长模式的转变 万科三季度获得的杭州和宁波等地土地储备，主要通过并购南都实现。万科以往主要在各地设立分公司，通过自身发展，实现业绩增长的模式，成功并购南都股权，表明万科自身发展的经营模式已经转变，并购将成为其快速扩张的重要模式之一 万科A（000002）并购将快速扩张的重要模式 ● 预计万科未来二线城市项目利润有望超过目前利润主要贡献者上海和深圳两市。本次非公开募集投向除了北京、上海的两个项目外，其余都投向厦门、佛山、杭州、武汉等二线城市项目。认为未来万科利润构成中，二线城市贡献的利润有望超过目前利润主要贡献城市上海和深圳两市 ● 预计2006-2008年每股收益分别为0.47元、0.61元和0.81元。综合相对估值法和绝对估值法的结果，我们认为公司合理价格区间为9.15－12.20元，基于重估净资产值，预计6个月内目标价为10.98元 栖霞建设（600533）盈利增长具有较强的可预见性 ● 栖霞建设发展思路明确、产品定位清晰，且其现有土地储备和项目完全能够支撑2006-2008年业绩的高速增长，同时公司在积极储备2009年后的房地产项目，所以我们认为栖霞未来3年盈利增长具有较强的可预见性，加之其在南京房地产市场具有较强的竞争优势，业绩增长远远高于行业平均水平，因此我们维持“买入”评级 ● 公司计划在未来1年内，择机增加土地储备，储备土地出让金总金额不超过30亿元人民币。目前公司正积极参与政府有关教师住房建设、城中村改造、新城建设等项目（合计约