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阶段性成果展示论文 摘要： 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。对20%的所得税征收问题没有做出具体规定 以下是自国五条细则出台后，昆明二手房房地产的市场分析。 国五条细则中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的要求一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式势必将对二手房市场带来不小的变数，而与此同时也可能给传统二手房交易模式带来一次革新。 长期以来，二手房交易一直是卖方市场，税金多由买入方承担，新政后随着纳税额的增加，这种由买方独自承担税赋模式或将得以改变。二手房交易若按差额20%征收个税，交易成本无疑会增加，由于担心税收成本转嫁给自己，二手房主购买意向将因此下降。而为促成交易，对于卖方而言，可能会做出让步，有可能产生议价的空间。“从本质上来说，税收的模式是没有改变的。目前，昆明市场的‘潜规则’是由买方来承担二手房交易税费，其实，这是因为采取一些不规范的手段造成的。不过从市场操作来说，‘新国五条’细则实施之后，买卖双方可能会有一定的协商余地。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示。 三、昆明市房地产税收结构性分析 据最新统计，昆明国税房地产业2012年全年完成企业所得税收入11.38亿元，同比减收1.37亿元，减幅10.75％。 据了解，2008年以来，昆明房地产业企业所得税都维持了较快的增长幅度。其中，2009和2010年增幅都超过了100%。2011年同比增幅为25.38％，2010年同比增幅为112.55％，2009年同比增幅为116.13％，2008年同比增幅为72.64％。 全市国税房地产企业所得税收入在经历了2008年—2010年三年的快速增长期和2011年增速明显回落之后，2012年收入出现了首次下滑。 市国税局分析原因主要有三点：（一）从整体行业经济方面看，近两年昆明市房地产业因受房地产限购等一系列调控政策及市场大环境的影响，销量已不如前两年，现有税源中有开发项目的企业目前多数处于销售尾盘或进入清算环节。 （二）从具体企业所得税征管状况看，根据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》，除少数外资和合资企业外，大多数新成立的房地产企业都在地税征管，加上近几年来市国税局之前征管的多数房地产开发企业已经完成开发项目的结算或已经进入注销清算手续，房地产企业基本无新增税源。 （三）从具体企业看，由于2012年仅有后续少数项目或部分预收款项结转或已无开发项目，带来房地产税收的大幅减收。 在二手非住宅税费征收中，个人所得税有两种征收方式，一是据实征收，即成交价差额的20%征收，差额＝转让价格－房屋原值－转让房屋过程中缴纳的税金－合理费用。二是核定征收，对于不能提供完整、准确的住房原值凭证的，按成交价全额的1%核定征收个人所得税。 四、调整税收政策以调控昆明市房地产市场发展的政策建议 通过前面的分析，我们可以得出以下结论，即税收与促进昆明市房地产市场健康发展存在正相关性。所以要想促进昆明市房地产市场健康有序发展，就必须对现行房地产税制和政策进行调整。我们课题小组提出的政策建议如下： 取消、完善部分税种 。 对部分房地产收费实行“费改税”。对于省级以下地市、县、乡等四级政府自行设立的各种收费项目应分两年全部取消，确需保留的项目，经清理后由省政府报国务院批准；行政单位的经营性收费项目应全部取消；将行政单位收取的大部分行政性规费改为税收；将事业单位收取的有偿性工本费、手续费等，实行一部分保留，一部分合并，一部分根据成本情况以不盈利或少盈利为原则降低标准；将事业单位收取的带有经营性质的收费改为价格。 我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。 合并税种，开征物业税。 房产税自2011年1月28日开始试点,虽已过去两年,但进展缓慢,仅仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。 房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。２０１２年上海新建商品住宅价格累计环比上涨０.１％，同比下降１.２％；以重庆为例,房产税试点方案已经调整过两次,征税起点相应地上调过两次,但也仅限于此,征收范围也没有扩大,仅限于主城9区的存量独栋商品住宅。两年间,重庆的房产税起征点上调了2838元/平方米。房产税起征点的提高,也反映了房地产市场住宅价格的攀升。另外，虽然房产税的征收可以为地方政府提供稳定的财政收入来源,使地方税收体系得到重大推进,但是,对