万科成本管理详解.ppt

成本分摊 费用分摊示例： 分期 可售面积 （m2） 园林环境工程费 （万元） 一期 100000 1000 后期 900000 跨期 2000 合计 1000000 某项目可售面积100万㎡，分期开发，一期可售面积10万㎡，其中高层可售面积6万㎡，占地比50%，小高层可售面积4万㎡，占地比50%，。一期自身园林环境工程费合计1000万元，跨期分摊园林环境工程费合计2000万元，则高层及小高层的园林环境工程费为___元/㎡和___元/㎡。 一期园林环境工程费＝1000＋2000＊（10／1000）＝1200（万元） 高层分摊＝1200＊50％＝600（万元） 单方＝600／6＝100(元/㎡) 产品 可售面积 （m2） 占地比 园林环境工程费 （万元） 高层 ６0000 50％ 600 小高层 ４0000 50％ 600 合计 100000 1200 成本分摊 除资本化利息外的开发间接费按产品核算对象建筑面积比分摊各产品核算对象中。 目的：更准确核算开发间接费用在各项目、各产品间的分摊。 行政管理费根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。 开发间接费 如：项目一、二期可售面积（车位除外）面积分别为40000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，则分摊比例为（4×12）：（6×5）=48:30 资本化利息: 分期之间，资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算； 同期内：按期内各成本对象成本占用的比例进行分配。 万科成本管理基本模式 以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系。 成本管理模式 责任成本管理 目标成本与动态成本管理 作业过程管理 成本管理软件 公司管理层 控制系统 信息系统 组织系统 成本管理模式基本构架 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 成本管理模式 万科责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 执行文件：《万科责任成本管理体系指引》 1、责任成本管理 成本管理模式——责任成本 实施要点 总经理 成本部 配合部门 主体部门 责任成本考核报告 责任成本管理办法 成本阶段性目标 《万科责任成本管理指引》 总部 备案 牵头 组织 讨论 形成 普及 执行 实现 制定 定期考核 公布 成本管理模式——责任成本 目标成本 测算表 动态成本 月评估 目标成本 控制责任书 责任成本 成本管理模式——责任成本 2、目标成本管理 管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 基本概念： 管理工具：万科成本管理软件 成本数据库 成本管理模式——目标成本 实施过程 新项目发展 规划设计 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 成本估算 目标成本测算 一 目标成本测算 二 目 标 成 本 动态成本 结算成本分析 目标成本形成 目标成本执行 成本管理模式 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 结算 调整 动态成本构成 已发生成本 合同性成本 非合同性成本 已结算成本 未结算成本 待发生成本 动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本 动态成本 成本管理模式——目标成本 动态成本管理要求 决策、合同、变更 、结算 各科目、各部门 即时记录 系统分解 复审核对 及时通报 动态预测 待发生成本、预计未来 成本、财务定期核对 公司领导层、相关部门 成本管理模式——目标成本 3、作业过程管理 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 总目标 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位 房地产成本作业过程： 成本管理模式——作业过程 3.1 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 执行文件：《集团新项目发展制度》 《集团新项目发展经济测算表》 成本管理模式——作业过程 3.2 设计成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 执行文件：《