万科房地产项目评估详解.ppt

* 课题：万科房地产项目可行性研究报告 1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况： 单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 3、可行性研究报告编制依据： （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 4、项目提出的理由: （1）项目建设符合国民经济发展; （2）项目对城市建设将起到促进作用; （3）解决劳动就业的需要。 1.1.项目背景与概况 2.1.投资环境分析 2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。 2.2衡阳房地产投资分析 从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。 3.1.建设规模 本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米） 3.2.项目概况现状 1、地点与地理位置  本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。 3.3.项目建设条件 衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。 4.1. 设计依据 为贯彻执行国家节约能源、保护环境的法规和政策、开发利用新能源和可再生能源，提高采暖和空调的能源利用效率，改善湖南省居住建筑室内热环境，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。 4.2. 给排水方面缺陷 排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面布置的问题。给排水设计的细部及漏项问题。转换层洗手间排水管的问题。 4.3. 建筑部分节能设计 1、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ①浅色磁砖饰面。 ②外加保温隔热构造。 ③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 4、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 5.1. 环境现状 1、 大气质量现状。根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。 2、气象。全年气候的基本特点：上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性。 5.2.项目建设对环境的影响? 项目范围内没有任何污染源，包括项目投