房地产景观提升产品价值探讨详解.ppt

30 标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他 基本的景观处所 1. 生理上的需要 160 车行道路 30 小区围墙、灯具 完好的私密性 2. 安全上的需要 100-500 运动场地、儿童活动场地、老人活动场地 完善的交往空间 3. 感情上的需要 65 软景 200 硬景 450 水景 1000 架空层 良好的品质感 4. 尊重的需要 1500 泳池景观 地段外部条件决定 外部景观 优美的景观视线 5. 自我实现的需要 成本预算（元/m2) 景观载体 客户景观需求排序 马斯洛需求 不同景观产品的成本预算 产品分类 景观的成本 设计审控 硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑 硬景平均成本占比60% 硬景平均面积占比49% 万科地产景观成本剖析 硬景均造价 425元/㎡ 软景均造价 187元/㎡ 万科地产景观成本剖析 面积比例 成本比例 硬景 20% 软景 硬景平均单方造价425元/㎡ 12.75 3% 非石材 55.25 13% 木材 76.5 18% 建菱砖 280.5 66% 石材 单方造价 425元/㎡ 占硬景比例 硬景 面积比例 成本比例 软景平均单方造价187元/㎡ 7.48 4% 草坪/地被 20.57 11% 小乔木 39.27 21% 灌木 119.68 64% 大乔木 单方造价 占软景比例 软景 最大成本： 石材、大乔木 万科地产景观成本剖析 硬景所占面积过大，成本居高 成本高 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 效果差 在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高 再增高 万科地产景观成本剖析 最有效成本优化：控制硬景比例 万科地产景观成本剖析 前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木 基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 3 7 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53% 景观细项面积分配 地产景观成本控制原则 景观单方造价 集中采购 不同季节效果 控制特大乔木 控制乔木数量 50% 前五名乔木集中数 ≤35种 灌木种类 ≤25种 乔木数量 1：3与1：4 常绿乔木数/落叶乔木数 1：2：7 特大乔木数/大乔木数/中小乔木数 ＞ 50㎡ 单棵乔木覆盖面积 指标 指标内容 高层社区乔木指标 基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价 地产景观成本控制原则 产品分类 景观的成本——数字的故事(石材很贵？) 设计审控 硬景石材分析 价格适宜 XX公司案例—一种材料21种规格，价格差异巨大 硬景石材分析 价格适宜 硬景非石材分析 接近石材 价格 硬景用材比较：石材与非石材 石材尺寸-----不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨 影响石材价格的三大因素： 石材厚度-----20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上 铺贴方式-----规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价 机切面/烧毛面 ＜ 荔枝面 ＜ 斧凿面/自然面 面层处理每平米价格比较： X X+10 X+20 控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本 控制设计厚度：人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面 有效控制设计才能降低材料和人工成本 控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼 产品分类 景观的成本——数字的故事(基层很便宜？) 设计审控 问题： 人行路（人行广场）基层成本是多少？ 根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/㎡ ！ 此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。 这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？？？ 目 标： 保证路面质量，合理控制造价 现状： 各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。 基层材料价格分析： 影响基础层价格的因素： 1.非自拌 2.泵送 3.总包施工 + 20~30元/m3 + 10元/m3 - 20~30元/m3 推荐做法：人行路基层 说明： 基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/㎡，社区内部人行路面及广场推荐此做法。 基础做法：100厚 C15混凝土 综合价格：35元/㎡ 垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石 综合价格：8.5元/㎡ 素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内 面层 面层与基层价格分析：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！ 问题： 车行路（消