房地产开发项目可行性研究详解.ppt

1 房地产开发项目可行性研究  第一节 概述 第二节 房地产市场调查与预测 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目经济评价 第五节 房地产开发项目评估的不确定分析 第六节 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 第一节 概述 一、可行性研究的内涵 二、房地产开发项目可行性研究作用 三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 五、房地产开发项目可行性研究的主要依据 六、房地产开发项目可行性研究的核心 一、可行性研究的内涵 可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。 房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。 二、房地产开发项目可行性研究作用 （一）为投资决策提供依据 （二）作为资金筹措的依据 （三）作为编制设计的依据 （四）作为与有关部门签订协议、合同的依据。 （五）作为项目立项审批的依据 三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 （一）机会研究 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目评估和决策 （一）机会研究 机会研究的目的在于对投资项目或投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。 该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究又被称为“预可行性研究”。 其主要任务是对机会研究作进一步分析，在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会，是否能获得较大的利益，是否有必要进行下一步的详细可行性研究，有哪些关键性问题需要进行辅助性专题研究。 初步可行性研究阶段投资估算的精度为±20%，所需研究费用一般占总投资的0.25%~1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，其成果为可行性研究报告。 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术和经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 其投资估算的精度为±10%。所需研究费用，小型项目约占总投资的1.0%~3.0%，大中型项目约占总投资的0.2%~1.0%。 （四）项目评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行或咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段 四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 （一）明确拟开发项目性质 （二）组件可行性研究的组织或签订咨询合同 （三）市场调查与预测 （四）提出开发经营方案 （五）开发经营方案的评价与选择 （六）编制可行性研究报告 （一）明确拟开发项目性质 提出开发项目的设想 根据房地产投资组合及投资机会寻找和筛选情况，提出开发方向。 （二）市场调查与预测 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 市场调查与预测的数据为开发经营方案的提出及评价提供了依据。 （三）提出开发经营方案 通过较系统的房地产项目策划，形成若干个较具体的项目开发经营方案。 房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。 （四）开发经营方案的评价与选择 对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率的可供比选方案，并对这些方案进行比选。 五、房地产开发项目可行性研究的主要依据 1、房地产、工程建设的有关法律、法规和政策； 2、投资环境资料； 3、房地产市场信息资料； 4、项目所在地城市的总体规划及详细规划； 5、项目所在地城市的土地利用总体规划； 6、项目《规划设计条件通知书》； 7、类似项目资料； 8、国家规定的经济评价的方法、参数和指标。 六、房地产开发项目可行性研究的核心 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心。 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策之前应进行综合评价。 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估