房地产行业项目管理(+)解析.ppt

房地产行业项目管理 Presented by Stephen 前言 项目管理是房地产开发的中心环节 ，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。 概述 房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。 房地产可分为： (1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 第一章：房地产项目管理概论 项目的含义 对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。 项目的特征 项目任务和成果具有一次性； 项目目标具有明确性：如工期目标，费用目标，质量目标； 项目系统具有整体性； 项目对象具有确定性； 房地产项目的定义 房地产项目是工程建设项目的一种，是指在一定的时间，费用和质量的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。 项目管理 定义:项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术，以满足和超过项目干系人对项目的需求和期望。 ——项目管理就是把各种资源应用于项目，以实现项目的目标。 开发商项目管理工作内容 三大阶段 1，前期的准备阶段； 2，建筑施工阶段； 3，经营阶段 前期的准备阶段 主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。 建筑施工阶段 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。 经营阶段 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。 项目的生命周期 概念阶段 规划阶段 实施阶段 结束阶段 概念阶段 主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行 规划阶段 对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备 实施阶段 按计划启动实施项目工作 结束阶段 项目结束的有关工作 项目资源 资源: 一切具有现实和潜在价值的东西 自然资源和人造资源，内部资源和外部资源，有形资源和无形资源 人力和人才(man)、材料(material)、机械(machine)、资金(money)、信息(message)、科学技术(method of ST)及市场(market)等.7M 项目管理作为方法和手段，也是资源。 项目管理的历史、现状和未来 在现在和未来全球化的市场竞 争中项目管理是成功的关键！ 项目管理的历史和发展 古代:追溯到长城、埃及金字塔、古罗马的供水渠… 近代项目管理的萌芽:工人为20世纪40年代， ‘曼哈顿计划’。 近代项目管理的成熟: 关键路线法（CPM）和计划评审技术 (PERT） 阿波罗登月计划 现代项目管理的新发展: 面向市场和竞争.项目管理的传播和现代化。 注重人的因素 注重顾客 注重柔性管理 注重管理工具 美国项目管理状况（1） IT项目管理现状 1994年，Standish Group 对于IT 8400个项目（投资250亿美圆）的研究结果： 项目实现其目标 16% 项目需要补救 50% 彻底失败 34% 美国项目管理状况（2） 项目平均预算超出90%，进度超出120% 项目总数33%既超出预算又进度推迟 52.7% 的项目费用是原估算的189 %以上. 只有16.2%项目按预算和进度完成 平均时间超出量是原估算的222% - 在大公司，只有9% 的项目按预算，按进度完成 美国项目管理状况(3) 按三个项目目标的调查 调查者：Dr. Frame美国项目管理协会成员 时间：1997 调查范围：438位项目工作人员 美国项目管理状况(4) 最近参与的项目费用执行情况： 严重费用超支 17% 一定程度费用超支 38% 完全按预算执行 27% 一定程度费用节余 12% 大量费用节余 6% 美国项目管理状况(5) 最近参与的项目满足预期规范程度 相差甚远者 29% 完全达到规范要求 51% 实际执行超出规范要求 20% 美国项目管理状况(6) 最近参与的项目满足进度要求程度 严重拖期