房地产基金及房企融资渠道解析.ppt

PE和房地产融资渠道 目录 一、中国和国际PE基金发展现状 二、中国房地产融资方式介绍 一、国内外PE基金发展-国内 国内PE基金开始于20世纪90年代中后期 2005年后，PE基金才开始活跃 2007年，渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立 券商直接投资基金和民营企业组建基金，探索投资 基金募集迅速扩张 市场化募集基金不断扩大 1、资金来源以海外为主的PE基金 （1）国外设立，投资中国：黑石、KKR （2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅 2、资金来源以国内为主的PE基金 （1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资 （2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保险公司、证券公司 （3）民间资本为主的PE基金：九鼎（有限合伙） 国际PE基金发展动向 PE基金管理公司上市（IPO） 业务发展公司设立 新金融工具运用 PE基金管理公司上市 PE上市两种形式：PE基金管理公司所管理的一支基金上市或选择基金管理公司上市 好处： （1）增加融资渠道，方便公司更好的融资 （2）增强基金本身的竞争力； （3）提升公司品牌形象； （4）透明化操作使公众更加放心 劣势：股权分散，信息披露更加严格影响企业迅速决断能力 PE上市公司案例 2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS在荷兰阿姆斯特丹证券交易所融资50亿，创PE基金上市公司先河。 2007年2月，堡垒投资基团FORTRESS在美国证券市场公司招股，募集6.433亿美元，成为美国首家公开上市的私募基金。 2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所上市。 二、中国房地产企业融资方式 1、资金来源 2、融资渠道 2.1银行贷款 2.2委托贷款 2.3信托融资 2.4房地产基金 2.5战略私募 2.6上市 2.7资产证券化 2.8债权融资 2.9典当融资 1、1997-2005年我国房地产企业资金来源 1999-2005房地产开发企业资金来源比重表 一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和流动资金，在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或仅付少量建设资金，望到结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预售款、首付款和整个房款，从整个过程看，房地产开发企业自有资金相对较少，大量仰仗银行贷款，所以房地产企业资产负债率一直处于高位。 2、房地产企业融资渠道 2.1银行贷款 银行贷款是房地产开发企业主要融资渠道，相对渠道融资渠道而言，银行贷款便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。 常用贷款方法： 信用贷款：银行根据房开企业信誉，财务状况，预期收益和信用记录发放的一种无抵押贷款。 保证贷款：以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，第三人承担一般保证责任或连带责任的贷款。 抵押贷款：以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，这是目前为止银行采用最为普遍的一种。 贴现贷款：借款人急需资金，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种方式。 2.2委托贷款 委托贷款是指委托人提供资金，由受托人(银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。属于银行中间业务，银行收取手续费不承担风险。 委托贷款因不属于银行自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少，门槛低，操作方便，银行承担着中介、沟通和风险控制的责任，该融资方式适用于项目的各个阶段，但一般协商利率较高。 案例 开发商贴息委托贷款 在房屋预售时，开发商投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款，由于开发商委托贷款比例为70%，而销售后回笼资金包括购房者首付款的30%，如果开发商投入1亿作为委托贷款，那么回笼销售资金M=1/70%=1.4285亿元，如果累计再次投资，则可以获得更多资金缓解公司资金链紧张难题。 2.3信托融资 房地产信托指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。 我国房地产信托的两种形式： （1）投资者将资金委托给信托公司用于房地产投资 （2）房地产企业将房地产项目、公司股权委托给信托公司管理 资金信托类房地产信托 贷款模式 投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按照合同约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资本金及收益。 优点：涉及法律关系不多，交易环节少，操作方便 缺点：（1）只有二级以上资质的房地产企业才能通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、范围