商业地产解析教程详解.ppt

香港社区型购物中心三大代表作 A、黄埔新天地 香港最具代表性的社区型购物中心，以JUSCO 作为主力店，成为整体的核心；蔡澜美食坊作为 次主力店，以数量众多的社区配店作为主要构成， 成为独具餐饮特色的主题商业区。 B、青衣城 香港最具代表性的社区主题商场，位于香港葵涌的青衣岛，作为最具情景特色的购物中心，是香港地铁公司管理商场的代表作。耗费巨资营造的“航海”“海洋”主题，海洋生物、海员、海盗、海船等构成了一幅异国风情的美丽画卷。 C、杏花新城 作为九十年代较具代表性、实验性的社区商业典范，杏花新城的推出开创了一个情景商业的新时代。其“杏花村”的东方韵味与欧式装饰、情景街区互相融合，带来一种全新的体验，可以说是香港商业发展的里程碑之一。 8.1选址、商圈分析 香港购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则： 最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位； 易达性原则，易达性取决于交通和道路状况； 聚集原则，集客能力强的地方； 接近购买力原则，维持商业项目存在的最低服务人口数量 称为人口门槛。 商圈分析的三个重点为：人口特点及购买力分析、经济基 础特点、竞争状况与市场饱和度；每个商圈都包含三个层 次，主要的、次要的和边缘的。 主要商圈容纳50％－80％的顾客； 次要商圈包含另外15％－25％的顾客； 边缘商圈包括剩下的所有顾客，分布更加分散。 香港社区商业的发展已经进入成熟时期，其规划、布局已经具备现代城市型购物中心的一些基本特点，与传统意义上的城市型购物中心渐行渐近。 8.2人流动线规划 香港购物中心外部人流导入方面有九个特点： 地铁出入口直接进入购物中心； 紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过； 通过天桥、而且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼相连； 同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层； 配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达； 设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好方法； 内部设露天广场也是吸引人流的有效手段； 设有的士站也是必要的外部人流导入手段； 有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。 8.2人流动线规划 内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。 平面人流动线规划涉及以下四方面的规划： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置； 中庭的形态、大小、数量及位置； 餐饮区及娱乐设施的规划； 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。 垂直人流动线规划涉及以下三方面： 垂直交通组织； 中央空间是垂直人流动线设计的重点； 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 8.3招商及商户组合策略 商户组合是决定购物中心成败的重要关键因素。 通过对香港12个购物中心的研究，表现出如下特点： 购物中心的商户组合讲究商户多元化组合，往往包含有百货、超市、服装及配饰、珠宝、精品、童装玩具、书籍光碟、餐饮、娱乐等多业种； 十二个购物中心中，服装/时装/鞋帽类占比例最大，占商户总数的29.25％；其次是各类服务、美食类，分别占13.9%、13.4%； 十分注重商户的选择，考察商户过程仔细、慎重、时间长； 注重商户品类组合，不滥竽充数； 没有大型百货公司作为核心店时，购物中心大胆的通过拆分百货公司的面积租予不同行业的业内领先者，此策略不但增加了整体租金回报，亦令业主在商品及租户品质方面有更直接及较强的控制力。 8.4空间与环境设计特点 有关空间尺度对购物中心人流动线、视觉效果、心里的影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线； 中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化； 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适； 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心； 8.4空间与环境设计特点 8.5经营管理特点 市场推广方面： 并不张扬，讲究关怀社区、体贴人性； 非常注重节假日的促销； 顾客服务特色，基本原则： 让顾客觉得舒适愉快； 当顾客疲惫时，有地方可以休息； 提供顾客所需的商品情报； 重视顾客的意见，与顾客多沟通； 香港购物中心提供包括婴儿护理室等的多项顾客服务项目。 做商业地产，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。 商业地产的操盘手。 是戴