物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护.doc

?物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 　一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新??根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况??需要维修，属于小修范围的，及时组织修复??属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修??编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全??合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途??各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚??及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好??因房制宜，有计划地安排保养维修任务??完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度??完善的管理、检查、考核制度??给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态??建立和贯彻各项规章制度及各项标准??搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】??建物维修工a.?按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；b.?每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；c.?将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；d.?房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e.?房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。??设备主管a.?负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；b.?每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c.?组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d.?对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e.?每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； 【供配电设备】??电工a.?每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；b.?配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c.?按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.?供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e.?供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。??设备主管a.?负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b.?每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c.?组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.?每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.?每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f.?对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.?每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；h.?按《应急预案》规定负责处理应急事件。 【消防设备】??日常巡视a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； ??定期检查a.? 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b.? 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。??维修保养a.? 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b.? 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.?