物业设备维修与管理情景一认识物业设备管理.ppt

《物业设备维修与管理》 大连理工大学出版社出版 主编：史华 本课程结构： 情景一　认识物业设备管理 情景二　物业给水排水系统 情景三　物业采暖及燃气供应系统 情景四 通风、空调系统的认识与管理 情景五 物业消防系统的认识与管理 情景六 物业电气系统 情景七 建筑智能化系统简介 知识及能力要求： 任务一 物业设备管理的意义和目标 ? 物业设备管理的意义 ? 物业设备管理的目标 物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 一、物业设备管理的意义 物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ② 是实现物业高效率发挥其使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④ 是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 二、物业设备管理的目标 ?用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备 的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 ?衡量物业设备管理质量的两个指标： ?设备有效利用率—— ?设备的完好率—— 物业设备是否完好的标准为： ① 零部件完整齐全 ② 设备运转正常、性能良好 ③ 设备技术资料及运转记录齐全 ④ 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤ 防冻、保温、防腐等措施完整有效 任务二、物业设备管理的内容 ? 物业设备基础资料的管理 ? 物业设备运行管理 ? 物业设备维修管理 ? 物业设备更新改造管理 ? 备品配件管理 ? 固定资产（设备）管理 一、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料的管理可以为设备管理提供可靠的条件和保证。在对物业设备进行管理的工作中，对所管理物业的设备及设备系统，要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案和设备技术资料。物业设备基础资料的管理主要包括设备原始档案的管理和设备维修资料档案的管理。 (一) 物业设备原始档案的管理 1、设备在接管后均应建立原始资料档案 原始资料档案文件主要有：设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同等）、设备安装图及设备使用维修说明等。 2、建立设备卡片 设备管理部门对所管理的所有设备应建立设备卡片。卡片应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物所在地、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值及预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。 （二）设备维修资料档案管理 设备管理部门应对所管理设备建立维修资料档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括： 1、报修单 对维修部门填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业设备管理部门负责保管以备查存。 2、运行记录 值班人员填写的运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业设备管理部门保管，以备查存。 3、技术革新资料 设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料由设备管理部门汇总存查。 二、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术 运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 1、物业设备技术运行管理 物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行