华汇购物广场返租可行性分析报告.doc

返租可行性分析报告及建议 概况 售后返租计划是一个百分百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买做经营的买家均不会采用本计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：1）??本项目的商业租赁市场是否成熟，需求是否殷切；2）??所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减 价罢了；3）??所定的回报率最好高于现时的按揭贷款利率，这样在返租期间便 能够“收租够供物业”，吸引力大增； 回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一层一个25平方（实用面积）商铺(售价13000元/㎡（建筑面积），租价6.33元/㎡/天)每月租金￥4748，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×13000元＝￥624000，其回报率计算如下：￥4748 X 12 X 100% /624000= 9% 二层一个25平方（实用面积）商铺(售价11000元/㎡（建筑面积），租价5.33元/㎡/天)每月租金￥3998，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×11000元＝￥528000，其回报率计算如下：￥3998 X 12 X 100% /528000= 9% 三层一个25平方（实用面积）商铺(售价8500元/㎡（建筑面积），租价3.8元/㎡/天)每月租金￥2850，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×8500元＝￥408000，其回报率计算如下：￥2850X 12 X 100% /408000=8.4% 四层一个25平方（实用面积）商铺(售价6500元/㎡（建筑面积），租价2.8元/㎡/天)每月租金￥2100，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×6500元＝￥312000，其回报率计算如下：￥2100X 12 X 100% /312000=8.1% 五层一个25平方（实用面积）商铺(售价4800元/㎡（建筑面积），租价1.8元/㎡/天)每月租金￥1350，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×4800元＝￥230400，其回报率计算如下：￥1350X 12 X 100% /230400=7% 若海拉尔区商业市场一直保持平稳或有逐步上升的趋势，上述物业投资将于11年－12年内可望回本。 投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）??发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者；2）??返租期满后能否自行在商业市场上以如此高的租金租出该物业；3）??返还该出租物业时，内部情况会否残缺不齐，残漏不堪； 要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i） 发展商或商场经营管理公司应该从第一年开始就按时交付租金给 投资者,从各处突显发展商的实力，让投资者看到商场有巨大的 发展前景和商场运营管理公司专业的服务；ii）?返租期满后，可由商场经营管理公司安排委托经营服务，尽快 物色其它商家，并商议续约；iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作，保证达到 投资者最初购铺时的交铺标准； （四）返租计划的种类 1）??商场开业返租：物业进驻后才开始返租予买家。若商业租赁市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反之，发展商可能蒙受租金损失2）??实时折扣：发展商一次性将第一年或三年所有的租金总额，以现金折扣回馈给投资者，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担。 （五）海拉尔区商业租赁市场分析 本公司从各个商场了解到的租金（详见附件一）如《友谊大厦》和《步森百货》的一层租金叫价介乎每平方米(实用面积)12.3至27.8元/天之间。其它楼层是相应的联营扣点形式。 相反，一些规模比较小和档次属于中低档的商场如：《金龙地下街》和《龙凤商厦》，租金叫价介乎每平方米（实用面积）4元至6元/天之间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，商业的租赁市场亦受到商家支持而十分活跃。 （六）返租计划的可行性 按目前海拉尔商业租赁市场总体来看，商业租赁市场非常活跃，也受到很多商家的支持和关注。本项目是有必要做返租计划的，并且按目前的商业市场来看，五年8％的返租计划是可行的，并对销售是有很大的帮助。 以最低8%返租五年的促销方法对投资者有如下的吸引之处：i）8%租金回报，远高于现时的贷款利率6.9225，即使借钱买铺收租亦合算；ii）??同时，8%的租金回报率亦高于现时银行的存款利率（约2-3%），这个达5-6%的息差有足够的吸引力叫投资者将余资从银行提出来投资在本项目上；iii）??由