二手房交易流程房注意事项.doc

*二手房交易流程卖房注意事项，卖房作为出让房屋产权的一方也存在存现，那么在交易过程中应该注意哪几方面的风险呢?　　二手房交易流程中，大多数人都关注买房者的利益，忽略了卖房者其实也存在一定的风险，这其中就要注意一下四个环节，维护自身的合法权益。　　明确方式期限　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。　　谨慎收取定金　　二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。　　签约注意三点　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。　　取得放款承诺　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺 *个人之间私下交易的确有很大的风险。但是要之前做好一切准备工作，就能把风险化为最小。首先签定协议是必须的，在协议上你们要协商好付款方式，在你这边，你必须要求全款，而且是先打款后交易，既然是朋友介绍的，就让朋友给你做个担保，如果还不放心，就到中介，让中介为你们做个担保，一般费用就是每人500最多了，我们这是300.在中介建立第三方帐户，就和通过中介交易是一样的安全，区别是手续什么的你们自己去办。当然委托中介担保要写好协议，就是如果在未确定交易成功之前，中介不提擅自放款给卖方或是将收件收据给买房人，否则一切损失归中介。（我的两次交易都是这样做的，只要协议写清楚没有任何问题）。当然你可以为了让对方也避免风险，你要理解对方感受，所以可以同意将预算你将上的税费同等的钱作为第二次付款，在房证办下来时，共同到房产中心由他为你上税，其实效果是一样，但对他来说就少一点风险。至于你委托的中介，在委托协议上有时限，如果在限期内，你最好拖延一下，把时间晃过去就好了，虽然你没有押金什么的，但如果中介知道你私自交易，如果是难缠人，很有可能就要告你违约，起诉你。我们这曾经就发生过这样一个事，房东赔了4万（买房定金的1倍啊），法院判的。加上诉讼费亏大了。当然绝大多数中介会不了了之的。但你也要小心为妙。 很多人在关心买房，也有很多人在关心卖房。那么，对于有意卖房的人来说，应该什么时候卖房？如何才能卖好房？如何才能规避风险？针对这些问题，记者邀请了两位房产中介公司的负责人和一位有卖房经验的业主来共同探讨。 嘉宾： 金信联行总经理?罗凤 启富置业总经理?张霞 二手房业主?秦林 东莞日报：作为二手房的卖方，你卖房最关心哪些问题？ 秦林：三个方面。一、交易的安全性，由于房产交易涉及金额较大，而且相对交易时间较长，因此我对于房屋交易安全性最为在意；二、价格的合理性，如何在交易过程中获得合理的市场价格也是我十分注重的问题；三、交易的时效性，办证、过户、办贷款等，不想这些事情所花时间过长，所需精力过多。 东莞日报：从专业角度出发，中介公司对卖房者都有哪些建议？ 张霞：建议卖房者在交易过程中，最好选择有正规资质、规模较大、信誉良好的放心中介进行委托交易。他们熟知二手房买卖所需材料、手续和办事流程，并与房管所、银行等机构有良好合作关系，因此客户选择大型的中介公司代为办理过户手续、申请贷款等事宜，可提高买卖过程中的办事效率，并且能有效降低或控制交易、贷款过程的风险。特别是对于卖房者来说，早日过户成功，便可早日拿到买房客户获批的贷款，也就是最终房款。 罗凤：有些卖房者为了省去一部分中介费，甩开中介，自己单独与买房者联系，看似占了一些便宜，实则中间存在很大的风险，因为卖房者毕竟不是专业人员，不熟悉交易流程，也不了解如何签订一份严谨的合同，日后可能麻烦不断。因此，选择比较大、口碑好的中介公司才是明智之举。不仅有相当专业的合同审理员控制风险，还可以保证买卖双方的公正性。另外，在选择了合适的中介后，与经纪人保持实时且紧密的联系是非常关键的，这可以减少买卖双方因信息不对称而产生的不必要矛盾，确保交易的高效与愉快。 东莞日报：如何选择卖房的时机？ 张霞：这个问题不好回答，根据需求而定，从整体市场来说，