201301地产资本运营及主要融资模式核心55p.ppt

主要类型：一、对ST公司的重组 二、利用G股公司再融资的机会借壳 三、单纯借壳上市 优势：上市时间快、节约时间成本；。 劣势：有偿还风险；对控制权可能产生影响。 主要类型：一、按产权交易方式划分： 1、购买；2、承担债务；3、吸收入股； 4、控股；5、承担安排全部职工； 二、按产权交易主体之间的组织形式划分： 1、兼并；2、承包；3、租赁； 4、拍卖；5、股份转让；6、资产转让。 优势：市场空间巨大；补足资产市场短板；服务国企改革。 劣势：交易市场功能不完善。 主要类型：一、公司型基金与契约型基金 二、封闭型基金与开放式基金 主要特征：一、共同投资、共同收益、共担风险； 二、涉及多方权利义务主体 三、基金管理特色 四、投资特定的产业 五、基金目的、用途、期限的有限性 六、投资基金具有再循环 * 房地产金融基本特征 　　房地产金融的第一个特征是以不动产为抵押品来保证贷款的偿还，即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。　　第二个特征是“无转移抵押”性质。在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。 　　“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。　　第三个特征是“杠杆效应”，即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。 * 中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅２８.６％的人认为按工资比例缴存公积金“公平”，７８.４％的人认为“收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金也能买”。 （见１１月２０日《中国青年报》） 住房公积金，本来是国家财税的再分配过程。在市场机制的作用下，由于人们所拥有的禀赋不同、对生产要素占有的差异，按生产要素分配必然带来社会成员收入上的差距，差距过大则有失社会公平，危害社会和谐。所以，政府要行使再分配职能，实现收入分配的相对公平，限制社会各类人员之间收入差距的过分悬殊，通过税收、财政转移支付等杠杆，使高收入个人、阶层、行业或机构收入的一部分再转化为公共财富，进行再分配，并使低收入阶层成为这些财富再分配的主要获益者。 如果说，初次分配侧重于效率有一定的合理性的话，那么再分配就应该偏重于社会公平和社会公正。但很显然，现行的住房公积金制度做不到这一点，既没有效率——收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金一样能买房；也不公平——一是按工资比例缴存公积金，出现“工资收入高者收益大”的不公平现象，甚至还有些单位把公积金当作“第二工资”；二是把没有正常工资收入的广大群众拒之门外，难以实现财税再分配的初衷。 在时下，初次分配秩序混乱，具体表现在——部门差距：垄断行业和非垄断行业个人收入过高；职别差距：有些部门、企业高管上百万的工资，工人工资只有几百元；灰色收入：公务员、国企管理层有许多说不清道不明的不合理、不合法、不规范的黑色收入和灰色收入……初次分配的不公，已经引起了极大的民愤，电力、电信、石油等各大垄断企业近来不断受到媒体炮轰就是例证。住房公积金制度不但没能实现社会公平、公正问题的目的，反而是雪上加霜，为初次分配的不公再添一把火。 值得谅解的是，我国的住房公积金也和其他社会保障制度一样，起步晚，时间短，全面推行至今不过１０年时间左右，通俗的说法是“摸着石头过河”，出现问题也在所难免。有问题并不可怕，只要有关方面采取积极的态度，借鉴其他国家的成功经验，实施制度再创新，问题总是可以解决的。时下应该着重解决以下问题：扩大住房公积金制度的覆盖对象，进一步发挥其对职工基本住房需求的保障性作用；更