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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 小户型住宅产品定位思考 世联研究案例 * [关键字]： 小户型、定位 [案例简介]： 淡市下,关于项目定位的思考层出不穷,本定位思考结合了市场上的典型案例,就小户型定位提出观点,希望能有所帮助 [案例适用范围]： 项目地块条件受限 * 背景与思路 受90/70政策的影响，已有越来越多的小户型房被推向市场，面对激烈的市场竞争，要使项目脱颖而出，项目的定位就显得尤为重要！ 产品定位方向 影响产品定位的因素 个案分析 小户型产品定位模型 * 产品定位方向 * 小户型住宅的四种定位方向 方向二：精品住宅 方向一：普通住宅 * 方向三：商务公寓 方向四：酒店式公寓 小户型住宅的四种定位方向 * 影响因素分类 * 影响小户型住宅产品定位的因素 开 发 商：品牌、目标、资源 市 场：市场大势和相似户型产品间的竞争状况 区域环境：项目所在区域特征、氛围、规划 * 成功个案分析 * 案例一普通住宅典型成功案例----雷圳0755 位置：南山区前海路南与沿湖路交界处 开发商：深圳市雷圳房地产开发有限公司 基本数据：占地总面积 33273 平方米，总建面89840平方米，共建房屋6幢，其中住宅5幢，商业楼1幢；容积率为2.7 户型：70％以上的户型面积低于90平米，主力户型为80－90平方米的两房和120平米左右的三房单位、160平米左右的四房（双拼）为主，辅部分50平米左右的一房单位 气质类型：典型居家型社区 项目简介 * 案例一普通住宅典型成功案例----雷圳0755 诺德 鼎太 项目分析 销售情况：开盘月近 60%的高销售率 实现快速回款 区位特征：处于前海片，项目周边的商务氛围弱，住宅为主； 市场状况：淡市、观望，客户对价格敏感； 开发商目标：资本链紧绷、急于出货； 竞争态势：区域内竞争激烈，有传统优质大盘和精品社区，此项目可谓在夹缝中求生存； 由此，决定本项目必须通过普通住宅的定位打造差异化，以低价突围； * 案例二精品住宅典型成功案例----园景园 位置：南山蛇口爱榕路与工业七路交汇处 户型：74㎡二房40套，88㎡可变二房56套，129㎡三房40套，142㎡四房24套 开发商：蛇口湾厦实业股份有限公司 基本数据：占地6343.4㎡；建面：30178 ㎡；容积率：3.2 气质类型：优质的居家宅 项目简介 * 案例二精品住宅方向典型成功案例----园景园 项目分析 销售情况：淡市下开盘近 70%的高销售率 区位特征：蛇口中心区，生活配套完善、生活氛围浓厚，而商务氛围较弱 开发商：自有客户多 竞争态势：区域内竞争并不激烈 以上决定了客户是以自住为主，因此本项目在牢牢抓住蛇口情节的基础上，选用双银Low-E玻璃、陶土板、进口涂料等优质材料和智能安防等高科技产品打造片区内的优质住宅。 * 案例三商务办公方向典型成功案例----宏发领域 位置：宝安中心区新湖路与创业路交汇东面； 开发商：深圳市宏发投资有限公司 基础数据：占地为3.73万平米，总建面16.8万平米，其中住宅约13.5万平米，总计1354户（公寓670户，普通住宅684户）；容积率4.5； 户型：商务公寓共670个单位，主要为48-49㎡的一房一厅；也有少量的约65㎡；约75㎡和约84㎡的一房二厅或二房二厅单位。所有单位可进行平面拼合，最大可整层拼合，面积达1600㎡； 气质类型：商务办公类； 项目简介 * 案例三商务办公方向典型成功案例----宏发领域 项目分析 销售情况：高于项目内其他 住宅产品5000—6000元/平 的均价快速消化 区位特征：宝安中心区良好的商务规划利好； 市场状况：宝安存在巨大的商务需求； 开发商：区域第一价值标杆；平稳快速销售； 竞争：住宅市场竞争激烈，商务公寓缺乏，市场大势良好 虽然当时的商务氛围实况并不浓厚，但有非常好的商务规划利好，且市场形势优越，因此定位为能实现高溢价的商务公寓； * 案例四酒店式公寓方向典型成功案例——世金国际 位置：罗湖区深南东路与和平路交汇处 开发商：深圳茂业（集团 有限公司 基础数据：宗地面积10204.7 ㎡，建筑面积157039.53 ㎡，世金国际公寓建筑面积19943㎡ 户型：世金国际均为复式双套房（二房一厅二卫+多功能房），面积在35～65 ㎡，买一层送一层。为纯复式酒店式商务公寓 物业公司：第一太平戴维斯 气质类型：酒店式商务公寓 项目简介 * 案例四酒店式公寓方向典型成功案例——世金国际 项目分析 世金国际 销售情况：实现高价、 快速消化 区位特征：世金国际地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心；地理位置优越、交通迅畅；商务和生活配套均优良； 市场状况：片区内的高尚住宅稀