定位策划-住宅区-陕西西安浐灞生态区东湖路项目定位物业发展建议报告.ppt

产品高性价比的挖掘之二：夹层空间 说明：赠送整层小于2米2的空间，但此空间相对压抑，因此常见于小户型中。 B B 3.9米 3.9米 C C 2.8米 2.15米 2.8米 楼层结构示意 偶数层 奇数层 置业浐灞生态区的原因 有3成以上的被访问者表示置业浐灞生态区的原因是环境优美和看好片区未来发展； 接近2成的被访问者表示是由于工作便利和看好片区的升值潜力。 置业用途 72%的被访问者表示在浐灞生态区置业用途是作为主要居住地； 16%的被访问者表示作为投资，这部分被访问者主要是看好浐灞生态区 的发展潜力。 能承受的最高总价 57%的被访问者表示在浐灞生态区置业能够承受的最高总价为40万元以下；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。 32%的被访问者表示能接受40-60万元的总价；这部分被访问者主要是需求大三房以及更大面积的产品。 对建筑面积要求和接受程度 30%的被访问者表示在浐灞生态区置业最能接受的建筑面积在70-90平方米之间；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。 34%的被访问者表示能接受90-110平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求三房的产品。 另外有两成的被访问者表示能接受110-130平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求大三房和紧凑型四房的产品。 对卧室数量的需求 32%的被访问者表示在浐灞生态区置业时，对卧室数量的要求为2个； 53%的被访问者表示需要有3个卧室； 另有13%的被访问者表示需要有4个卧室。 对其他功能空间的需求 13%的被访问者表示有对储藏室的需求；31%的被访问者表示有对独立书房的需求；14%的被访问者表示有对衣帽间的需求；另有20%的被访问者表示有对功能房的需求。 对装修程度的需求 32%的被访问者表示更愿意选择购买毛坯的产品； 39%的被访问者表示更愿意选择购买精装修的产品； 另也有近3成的被访问者表示更愿意选择购买厨卫装修的产品。 目前区域房地产供应结构看，以中大户型供应为主，从需求结构上看，积蓄了一定的中小户型市场需求没得到释放。 区域内缺乏真正好品质意义上的商品房，本项目在规模上劣势明显，更应该打造中高档次形象，才能提升项目发展潜力，满足市场需求。 置业者都看好区域的发展潜力和升值空间，只要有好的产品供应就会促使他们在本区域置业。 客户分析小结 01 02 03 04 05 项目定位 定位策略 客户启示 市场启示 竞争启示 政策启示 产品设计： 区别于竞争对手，走差异化路线，超越对手 物业发展建议： 合理设计各种设备，避免高成本对项目的影响 形象定位： 走高品质中高形象路线 投资客户 外地客户 区域外刚性需求群体 比例小 较随机 重点 客户群 核心 主力 本地地缘客户 项目目标客户定位 ——主要为首次或二次置业者； ——工作事业稳定，有良好的发展前景； ——关注物业舒适度、注重户型的实用性； ——关注物业的品质感，体现身份； ——倾向于三房舒适户型。 核心客户群 重点客户群 ——主要为首次置业者； ——工作事业刚起步，经济能力一般； ——对物业的价格非常敏感； ——对物业需求强烈，属刚性需求； ——倾向于二房及小三房紧凑户型。 边缘客户群 ——主要为首次置业者； ——工作事业刚起步，经济能力一般； ——对物业的价格非常敏感； ——对物业需求强烈，属刚性需求； ——倾向于二房及小三房紧凑户型。 ——主要为二次或多次置业者； ——工作事业成功，经济能力强； ——对物业的升值潜力看重； ——倾向于小二房或者投资价值高的户型。 项目目标客户描述 核心价值挖掘 项目的核心价值是什么？ 什么是项目独一无二、不可复制的卖点？ 利用商业 来完善自 身配套 一定的 景观资源 区域发展 带来需求 项目位置 具备可 打造性 核心价值体系 区位资源+产品特色+品质打造 内外兼修，打造不可复制核心竞争力 属性定位 浐灞核心 上品社区 借势浐灞片区，并表明项目位置优势 体现产品卖点 表明项目调性 户型面积区间定位 户型 建筑面积（m2） 比例 紧凑两房 70-75 25% 舒适两房 80-89 20% 紧凑三房 85-89 25% 精致三房 105-110 15% 舒适三房 115-120 10% 舒适四房 130-140 5% 项目户型定位原则： 基于市场竞争 基于客户需求 基于项目发展战略 01 02 03 04 05 营销推广策略 整体营销策略分解——启动策略 一期 二期 一期包含商业 及幼儿园配套 两房 三房 四房 两房 四房 两房 幼 小三房 两房 三房 项目启动单位产品线丰富，从二房到四房，适合区域所有的置业群体 启动策略建议 整体营销策略分解——启动策略 以规避风险为前提，产品多元化启动 建立强势的核心