定位策划-住宅区-上海惠南长城珑湾二期住宅产品定位报告.ppt

期数 推出年份 （年） 年推量 （平米） 年销售量 （平米） 日期 建筑面积 （平米） 套数 去化面积 （平米） 去化套数 剩余面积 （平米） 剩余套数 价格 （元/m2） 产品类型 一期 2008 36067.87 7715 2008.12.18 36067.87 383 36067.87 383 0 0 7000 公寓 2009 51866 67822 20009.5.20 17317 64 17317 64 0 0 15000 双拼别墅 2009.12.20 34549 360 32374 342 2175 18 13000 公寓 二期 2010 43067 6358 2010.10.8 43067 422 — 268 — 154 — 公寓 合计　 131000.87 81895 　 93682.87 数据截止2010年9月 首批 尾盘 二批 新推 房型： A型91.65㎡ 75% B型144.63㎡ 25% 二期二批概况 建筑：18层高层建筑6栋 3 促销： vip活动 一重开盘VIP享2%优惠，二重开盘当天成交再享2% 优惠，三重还有1%—3%优惠；老客户推荐 老业主介绍新业主再享2—3%优惠，老业主购车位减3万（原价6万） 1 2 4 5 6 二期 报价：1# 12000元/㎡ 2# 14000元/㎡ 3# 14500元/㎡ 4# 11000元/㎡ 5#、6# 13000元/㎡ 开盘销量：约64% 面积：43067平米 户数：422户 交房时间：2011年8月 公开：2010年10月10日 『华钜御庭↗销售分析』 规划布局 整个社区由“鼎园”、“尊园”、“沁园”、“颐园”四个组团共同构成，双拼别墅产品提升项目档次及客户层次，公寓产品达成现金流快速回笼； 新古典主义建筑风格，沉稳大气。外立面天然砂岩石材，体现品质感。 户型设计合理，增设多功能空间，有附赠面积。 二期全体18层高层建筑，由于别墅类产品容积率的占用，使高层建筑排布相对局促，栋距过小。 面积配比 户型分析 独立玄关 多功能区域，作为空中花园报建，赠送一半面积 独立玄关 多功能区域，作为花园报建，赠送一半面积。 八角观景窗，面积赠送 华钜御庭以2房作为主力户型，加上多功能空间，亦可作为三房使用，还有独立玄关设置。 主卧衣帽间 『华钜御庭↗产品分析』 户型 面积 平米） 套数 比例 二房 85-93 905 77.8% 三房 121-123 36 3.1% 134-148 158 13.6% 联排 263-278 64 5.5% 合计 　 100.0% 总结：项目产品定位为常规适销产品，通过高附加值空间的增设，提升项目溢价空间，从而使项目整体档次得以提升。与周边竞品相比，该项目综合水平略胜一筹，虽不具价格优势，但销售情况尚可，客户群已基本认可该案。 营销分析 项目主抓区域客，从成交数据来看，客群来源主要以惠南镇地缘客户为绝对主力，还有部分惠南地区外来事业相对成功的人士； 区域内整体营销水平较低，虽然该案在楼盘包装及行销手段上表现平平，但项目诉求打造惠南地区中高端形象的着力点基本实现； 客户积累期较长，约半年左右，本次开出的6栋楼，建筑立面已出迟迟未拿预售证。 销售分析 本次开盘，去化主要以2房为主，三房去化并不理想。 价格松动明显，虽然报价11000-15000元/平方米，但成交主力价格折后约11500元/平方米。但此价格比布鲁斯小镇价格还是高出约1500元/平方米。 『华钜御庭↗分析结论』 项目 内容 项目 内容 项目位置 南团公路3005号（迎熏路交汇处） 工程进度 建筑封顶 开发商 上海良伟置业有限公司 总 户 数 1112户（一、二期） 占地面积 约28.14公顷 开盘时间 2010年10月 建筑面积 约370000㎡ 得房率 约80% 容 积 率 1.3 车位 联排1:1 均价 小高层公寓9600元/㎡、联排16000元/㎡ 物业管理 欣周物业 产品类型 90墅、联排别墅、小高层公寓 绿化率 35.1% 项目规划布局 一期总平图 90墅 小高层公寓 联排别墅 联排实景图 『布鲁斯小镇↗项目概况』 期数 推出年份 （年） 年推量 （平米） 年销售量 （平米） 日期 建筑面积 （平米） 套数 去化面积 （平米） 去化套数 剩余面积 （平米） 剩余套数 价格 （元/m2） 产品类型 一期 2010 42814 32737 2010.4.21 44439.3 448 32737 375 30362.05 73 21166 联排别墅 2010 2810.73 2010.5.19 2810.73 23 23 0 21500 联排别墅 二期 2010 17476.42 2010.6.3 15849.02 119 22 97 1