遵化西大寺商业中心商业策划营销推广策略提案-125页概要.ppt

目标投资客群阶层取向 一个重大发现 通过调查发现：遵化人尤其是城区人特别愿意逛商业街，在投资方面也只认可投资商业街商铺，所以街道商业比较发达。而对逛商场基本不太感兴趣。 （反而是城区以外的乡镇人保留了一定逛商场的习惯） 原因特别简单---- 室外商街空气好，轻松自由，东西便宜，还有饮食娱乐等，而商场除了购物啥也没有。 购物中心以流动人口为服务对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分需求构成的。一般情况下购物仅1/3，但由于休闲人群，旅游者存在着大量即兴购买行为。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~120分钟。按此推算：顾客在一个好的商场停留的时间不会超过2小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客很想离开购物环境，终止购物活动。 如果购物环境、商品与娱乐却失，除必须要去购买外一般不愿去传统商场。 有人认为大商场开发风险大，而我认为这才是我们 的大好机会。 如何达成逛、购、娱、食功能的统一是新消费主义的核心。 综合购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。 基于上述两点，我们不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前遵化许多其他商业所不能比拟的。 以新消费主义革命为核心，同时全面启动新东方主义革命和新都市主义革命。并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。 开发出遵化首座真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化融于一体的具有旗舰地位的地标性综合商业中心。 投资价值体系的全面建立 针对本案的商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。 本案营造了新东方主义、新消费主义革命、新都市主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。（这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大） 其基本脉络是由文化旅游商业区的价值带动商场的升值空间，商场的升值带动整体区域的升值。 此定位对应消费心理有如下特征： 消费行为注重实惠，但追求质量与时尚。 消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈。 消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。 对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当是日常享受的一部分。 ??消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。 消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。 商业设计方案（适度超前型） 主要设计建议： 1、在6层总高不变基础上首层抬高1米（可跃可不跃由客户自行安 排），五、六层高可稍降拉平。 2、增加小面积阳光中庭直接通到天顶，商业价值可整体做活做通。 每层中庭周围可作出环形休闲水吧与服务岛。首层为活动区域。 3、遵化古城仿真沙盘和小型博物馆、古城文化历史长廊只做点缀可缩小面积。 4、控制店铺面积从首层向2、3、4（3、4层出现摊位）逐步缩小。 5、4层空中景观文化旅游风情街改成和三层业态基本相同，只 增加部分文化与旅游商品区项目。 6、增加外挂观光电梯直达三层以上，提高人流量的上行机会。 7、每层均可加入旅游商品店和文化项目可提升旅游价值。 8、修建费用基本提高不大，但项目档次保持一定超前提升。 9、在未来商业竞赛中有一定升值空间，销售达成相对简单。 10、便民市场档次太低不得影响形象，可在场外开小门下行进入。 主打核心口号 畿东中环广场 古城文化旅游区商业新地标 60万遵化人民与 60万世界人民汇聚的地方！ 销售通路 1、户外广告、传单、电台、报广、软文等全面散播引 导的咨询和上门客户 2、直销广告大巴客户接送 3、与农行和工行VIP客户寄发DM 4、各大小区物业合作客户 5、与同业销售人员合作运营客户 6、商业财富论