成都别墅项目定位策划报告.doc

隆鑫地产成都杨柳河别墅项目 定位策划报告 北京金网络房地产经纪有限公司 西南区域公司 二零零九年五月十二日  隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录 第一部分 开发方向研究篇 宏观市场形势分析 成都房地产市场格局及发展形势 新津在成都房地产市场中的定位 别墅相关政策解读 成都别墅市场格局分析 成都别墅市场发展与演变 目前别墅市场版块划分 各版块特征简述 4. 各物业形态销售价格分析 三、项目用地经济性和开发模式分析 地块用地经济性和开发模式分析工作模型 各物业类型产品设定指标 项目容积率研究初步结论 本案开发模式和形态研究 开发方向和产品组合模式研究结论 第二部分 开发方向论证篇 四、独栋别墅市场竞争环境研究 竞争版块分析 典型项目分析 别墅客户需求特征分析 五、项目资源条件评估 1、地块位置 2、交通条件 3、景观资源 4、周边配套 5、人文环境 6、地块发展潜力 六、项目运作目标论证 隆鑫品牌解读 项目发展目标 第三部分 项目定位篇 七、项目发展核心课题及核心市场策略 项目SWOT分析 项目定位核心课题 项目定位核心主张 八、项目定位 项目市场定位 目标客户群定位 项目产品定位 项目价格定位 第四部分 项目规划和运作策略篇 九、项目规划设计及物业发展方向建议 地块指标及用地条件综述 规划设计专题 户型设计专题 建筑形态及风格设计专题 景观设计专题 配套和商业专题 设备设施建议 物业管理专题 十、项目开发运作策略 整体分期开发建议 项目首期开发建议 项目启动策略 启动区打造建议 项目入市时机及策略 十一、项目初步经济测算 项目开发成本估算 项目销售进程和销售收入 资金流量分析 盈利性分析 不确定性分析 结论和启示 第五部分 品牌建设篇 十二、隆鑫企业和项目品牌建设专题 附件 业内访谈 第一部分 开发方向研究篇 宏观市场形势分析 （一）成都房地产市场格局及发展形势 1、整体形势综述 从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降；房地产投资及新开工量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深入并影响到市场发展的各个层面，单独依靠市场自身的力量短期内很难走出低谷，唯有依靠强有力政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本面不稳定的影响，市场未来走势不可过早盲目乐观。 从成都市场分析，2009年是房地产新十年的起点，成都房地产市场已经过十年的洗礼，特别是近三年，市场处于高度的动荡期。09年成都房地产市场具有高度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本面、政策面、供需市场面等的影响，持续时间还有待观察。 从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买人群特点等方面因素的影响，别墅市场一直呈现旺销的局面。在成都市场中，别墅物业更多是以身份标定的角色出现。 2、成都城市发展方向 城市发展方向：“一主多心，一带三轴” “一主”指主城区，是市域城镇体系的主体； “多心”指规划区外的四市、四县和重点镇； “一带”指南北向的城市发展地带； “三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成温高速路）形成的串珠状发展轴。 “多心”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、金堂）和重点镇； “一带”指南北向的城市发展地带； 本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多心”和“一带”之中，具有一定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。 3、成都房地产市场各圈层发展态势 （1）各圈层发展不均衡 按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第一圈层，将其他区县划为第二圈层，而本案所属的新津县属于第二圈层。 在成都房地产市场的版图中，在主城区向外辐射的前提下，由于地域条件的影响，第一圈层市场发展的较为快速，供应和成交市场较为活跃，甚至有追赶主城区的趋势；而第二圈层距离中心城区较远，受到中心城区发展的影响较小，目前阶段市场无法与第一圈层市场相比。 （2）第一圈层已向高密发展 随着城市的不断扩容，交通的改善，中心城区与第一圈层几以形成无缝对接，在中心城区不断向高向密发展的影响下，第一圈层市场承接了中心城区大量的外迁居民，在城市规划和土地合理利用的前提下，此区域市场也呈现出向高密产品集中的态势，积极主动向中心城区靠拢。 （3）第二圈层现阶段现以低密为主 第二圈层从地域角度分析，其距离中心城区有相当路程的距离。目前，中心城区向第一圈