《房地产开发经营与管理》复习课件.ppt

第一章 房地产投资概述 一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险 一.房地产的概念 房地产是房屋财产和土地财产的 总称。地产可视为实物、权益和区位 三者的结合。 要随时注意从房地产的实物、权 益和区位三个方面去把握房地产。 1. 实物 实物是房地产中看得见、摸得着的 部分。从实物角度上看，房地产有三种 存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地 2. 权益 权益是房地产中无形的、不可触摸的部 分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的 权利束，而完整的权利束为房地产产权。 房地产产权的基本权利有：占有权、使 用权、收益权、处分权；由这些基本权利还 可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地 役权等。 3. 区位 区位是指房地产的空间方位，除 了房地产的地理坐标位置外，还包括 房地产与其它地方往来的便捷性、周 围环境、在城市中的地位等。 二.房地产的种类 按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业 1.土地 (1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地 (2) 按土地的开发程度划分 生地 毛地 熟地 2. 在建工程 在建工程是指已经开始工程建设 但尚未竣工投入使用的房地产，是房 地产开发过程中的一种中间形态。 3.建成后的物业 按照建筑物的用途划分 居住物业 商业物业 工业物业 特殊物业 三.房地产的特征 1.不可移动性 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.数量有限性 5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.价值高大性 10.难以变现性 四.房地产投资的形式 开发投资 直接投资 置业投资 间接投资 要注意开发投资与置业投资的区 别及各自的特点 五.房地产投资的利弊 1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件） 2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义） 3.易于获得金融机构的支持 4.能够抵御通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级 6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验 六.房地产投资的风险 1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险 2.个别风险 (1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险 3.风险管理 (1)确定合理的投资受益水平 (2)尽可能规避、控制或转移风险 风险管理包括风险的辨识、评 估、转移和控制。 第二章 房地产投资分析基本知识 一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标 一. 房地产投资现金流量及构成 1.房地产投资现金流量及构成 (1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金 2.房地产投资分析中投资与成本 （1）房地产项目中投资与成本的特点 （2）开发项目总投资 （3）开发成本 （4）经营成本 （5）期间费用 3. 经营收入、利润和税金 （1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、 可分配利润。 （3）税金 销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。 二. 资金的时间价值及计算公式 1.利息与利率 （1）利息与利率（基础利率的决定因素） （2）单利与复利 （3）名义利率 、期利率、实际利率 2. 资金的时间价值计算公式 （1）现值与终值的关系 （2）现值与年金的关系 （3）终值与年金的关系 3. 计算实例 要会画现金流量图，重点掌握： 例4－5 例