国宾府.商业营销策划方案分解.doc

威海市银丰国际公寓 营销推广方案 目录 一、前言 二、代理公司简介 三、项目解读及市场环境分析 四、明晰项目营销目标 五、针对营销目标制定详细的营销策略 一、前言 1、全国房地产市场整体低迷 2010年4月份以来，全国房市受调控政策、房产税、国家反腐及开发过量等因素的影响，导致市场持续低迷，老百姓观望态度坚挺。 2、传统策划营销模式无法完成开发商销售预期 传统的代理销售模式更多注重策划层面，不重视行销层面，宣传单一，渠道单一，方法僵硬，在逆市中很难达到销售预期。 3、新型营销模式的产生：本地团队行销+异地渠道分销。 新型营销模式更注重资源的整合及利用，以销售结果为导向，从以往的“策划营销”转归到注重“行销执行力”的层面 4、威海市的独特性 最适合人类居住的城市，滨海度假城市，全国知名旅游城市，备受异地客户青睐。 二、代理公司简介 威海润居房地产经纪有限公司，是一家集房地产全程策划，销售和招商代理为一体的专业化房地产流通服务机构，走过了近10年的辉煌发展历程，在全国的100多个城市，建立起了500多家房地产流通服务机构和营销实战团队，几年来，公司仅在山东半岛的荣成、乳山、海阳、龙口等地就成功代理了近20个大型旅游养生地产项目，总建筑面积达200万平方米，销售额累计超过70个亿，成为行业的“最佳口碑代理公司”和“最具影响力代理机构”。 公司秉承“品行铸就财富，信用造就一方”的核心理念，坚持“同心合力，并肩携手；追求卓越，诚信共赢”的经营思想，携手同仁精英，为国内房地产项目的全程策划营销提供高水准的优质服务。 三、项目解读及市场环境分析 项目由威海凯旋门房地产开发有限公司投资开发，位于威海市火炬高技术产业开发区14993.6平方米59464平方米栋23层高层 1.2层网点，3层办公4楼以上公寓，共794套 7路12路34路公交车文登载体平台完善“两极五心六街”的大格局2014年，市区在建大型商业项目万平米建成商业面积达万平米，营业面积超过五千平的大型商场有20家。随着，未来几年将会迎来黄金发展期，前景不可估量。商贸流通体系。文登商业网点发展规划“五心”西部商业副中心 产品形象 产品品质 产品优势 经营策略 品牌形象 经营理念 企业实力 企业文化 企业精神 3、项目的形象定位 在以营销定位为指导原则下，结合本案特征，我们将形象定位划分为两大互动组合： 1）形象发展定位： 文登.西部城市之心 --文登西部城区首个国际级城市综合体-- 2）形象营销定位： 山东.威海 文登.国宾府城市广场 -购物/生活/享受- 4、项目的商业定位 建议商业定位为区域性复合型商业。指以文登区为主要服务对象，以家居用品为主导，以购物、健身、休闲、娱乐、饮食、商务为辅助，谋求整个区域战略的现代化商业平台。 商业定位的作用在于：决定了项目的发展方向，决定了项目所能形成的独特核心优势。通过市场调研和对项目自身条件、市场环境的深入分析，我们选择了“区域性符合型目标战略”作为本案商业定位的指导原则，从而展示“高端的产品档次，全面的业态体系，优质的功能服务”，打造具有市场差异性和核心竞争力的优势产品，使项目真正能够成为区域商业物业的领导者！ 5、项目的业态定位 针对本项目的市场环境、条件、区位和特征，建议商业的业态定位分为两大功能组合，B区以品牌主力商家引领下的家居用品为主题，A区以休闲、健身、娱乐、饮食、服务为主题。 本项目与具有优势商业氛围的“两极”商圈比较，若无差异性优势，则难以在短时间内被客体所认知，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出。所以，我们在商业形态定位方面拟定了一个较高的战略起点，力求以鲜明的个性迅速