房地产业营改增税收指引 投稿：董镜镝.doc

房地产业营改增税收指引 投稿：董镜镝 一、房地产业增值税纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 （二）增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 二、征税范围 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 三、税率和征收率 （一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11% （二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 四、计税方法 （一）基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （一）一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 （二）简易计税方法的应纳税额 1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 五、特殊规定和过渡政策 （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支 付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 （二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 （三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。 （四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 六、纳税义务发生时间 （一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 七、营改增试点中少数纳税人税负上升的原因 营改增在实现整体减税的同时，少部分纳税人出现了税负上升，主要有两个方面原因： 一是设备投资周期的因素。一些纳税人由于在试点前已经完成了设备投资，改革初期投资需求相对较低，由此带来了进项税额抵扣规模较小而导致的税负上升。随着时间的推移、设备投资逐步增加，这个问题将会得到不同程度的解决。 二是试点范围有限的因素。目前营改增仅在部分行业试点，与试点纳税人经营密切相关的路桥费支出、保险费支出、房屋租金支出以及不动产购建支出等项目，由于相关行业尚属营业税征收范围，不能纳入增值税进项抵扣，从而对部分纳税人带来了一定的税负压力。随着改革在所有行业推开，这个问题也将基本解决或缓解。 八、营改增的效应与意义 （一）增值税和营业税的基本差别 增值税是对商品和服务增加值征收的税种。增加值是指商品生产和服务提供过程中新创造的价值。也就是说，增值税仅对商品和服务在生产与流通中的增值额征税，而不是对商品和服务的价值全额征税。 营业税是对提供服务取得的营业收入全额