商业房地产投资风险防范的3大策略(一).doc

商业房地产投资风险防范的3大策略(一) 　　商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的影响。因此，在分析商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区(距离递减效应)以及竞争方面的影响等因素。对各方面的风险做足防范工作，才能促使商业房地产投资更加成功。 　　一、商业房地产概述 　　(一)商业房地产概念 　　房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等，顾名思义，商业房地产主要用于商业经营，包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样，主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 　　(二)商业房地产在我国的发展 　　我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的，1998年以前由于国家政策、市场环境等因素，商业房地产发展较为缓慢，较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后，特别是进入21世纪以来，随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善，商业房地产投资进入迅速发展的时期，突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 　　但在商业房地产迅速发展的同时，商业房地产投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段，开发模式以“分割出售、售后包租”为主，建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售，但有关统计数据显示，商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%，待销售房产大量空置，造成了商业房地产空置率的居高不下，这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补，形成巨大的商业房地产投资风险。 　　二、商业房地产投资风险类别 　　(一)政治风险 　　1.政策风险 　　政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策联系紧密，国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行，这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如，在产业政策方面，近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设，这势必会改变房地产业内部结构的变化，大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设，在一定程度上影响商业房地产的发展。 　　2.城市规划风险 　　由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因，近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计，截止到目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%，隐性空置率超过20%。另一方面，商业房地产投资建设和运营周期长，在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产，大部分的建设成本收不回来，很多项目只能前功尽弃。 　　(二)经济风险 　　1.市场供求风险 　　商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面，一是商业房地产的供给过多，供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展，利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业，商业房地产投资建设规模迅速增加，并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面，已建成的商业房地产投资项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致，不能满足商家的经营的要求，造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划，不是根据市场的需求进行项目的开发，而是非理性的先开发后招商，这必然会造成市场的结构性矛盾突出，严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 　　2.融资风险 　　商业房地产的融资风险主要是利率风险，即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的商业房地产投资观念的影响，房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制，只能大量的向银行贷款。据统计，在我国的房地产企业中，大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右，对于商业房地产项目，其项目资金的回收期比住宅房地产要长，因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标，2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一)，仅2007年就上调利率6次，上调总幅度在10%以上，这对于贷款数量巨大的产企业来说，会大大增加其融资成本。 　　(三)开发商自身经营能力风险 　　商业房地产业跨越房地产业和